Mejoras y el Impuesto de Inmueble en Panamá: Concepto, Exoneraciones, Régimen Actual y Consideraciones Prácticas.

Es objeto del impuesto de inmueble (IBI) todos los terrenos que se encuentren dentro del territorio de la República de Panamá, así como las mejoras permanentes construidas sobre estos terrenos. Esta formulación, contenida en el Título II del Código Fiscal, establece un hecho generador compuesto por dos elementos que, si bien se gravan conjuntamente, obedecen a lógicas de valoración, exoneración y tratamiento fiscal distintas: el terreno por un lado y las mejoras por otro. Comprender esta distinción es esencial para determinar correctamente la base imponible del impuesto, identificar los beneficios fiscales aplicables y tomar decisiones patrimoniales informadas.

Qué se entiende por mejoras para efectos del impuesto de inmueble

En el contexto del impuesto de inmueble panameño, el término «mejoras» designa todas las construcciones, edificaciones y obras permanentes realizadas sobre un terreno. Esto incluye viviendas unifamiliares y multifamiliares, edificios residenciales y comerciales, locales industriales, estructuras agroindustriales, y en general toda edificación que se incorpore de manera permanente al suelo. Las mejoras adicionales a la construcción original —tales como ampliaciones, remodelaciones estructurales o construcciones complementarias— también forman parte de la base imponible.

La base imponible del impuesto de inmueble se define como la suma del valor catastral del terreno y el valor de la construcción o edificación, incluidas las mejoras adicionales a la construcción original, si las hubiera. Es decir, el valor catastral es igual al valor del terreno más el valor de las mejoras. Esta distinción entre ambos componentes no es meramente conceptual: tiene consecuencias directas en la determinación del impuesto, particularmente cuando las mejoras se encuentran exoneradas pero el terreno no, situación que se presenta con frecuencia en el régimen de propiedad horizontal.

Valoración de las mejoras

La Ley 66 de 17 de octubre de 2017, al modificar el artículo 768 del Código Fiscal, estableció los criterios de valoración aplicables a las mejoras en su Parágrafo 2. La norma dispone que cuando se consideren las mejoras, estas serán valuadas con base en el método de costo, menos la depreciación por condición física y por edad. La vida útil de las mejoras se estima en setenta y cinco (75) años y el porcentaje de depreciación se aplica a razón de 1.33% por año, más el porcentaje correspondiente según la condición física encontrada al momento de la valoración.

Adicionalmente, el procedimiento para estimar el valor catastral de un inmueble consiste en la multiplicación del valor de mercado de la finca avaluada por el 60%. Para determinar ese valor de mercado, se toman en cuenta factores como la localización, el uso de sueloUso de SueloEl destino específico que la ley le da a un terreno. En Panamá se clasifican en permitidos (se va directo a pedir permiso), condicionados (requieren un análisis o aprobación extra) y prohibidos.Definición archivada de IurispaVer entrada (comercial, residencial, industrial, agropecuario o institucional), la topografía, los elementos ambientales y los elementos sociales del entorno.

La reforma de la Ley 66 de 2017: el fin de las exoneraciones tradicionales sobre mejoras

La Ley 66 de 17 de octubre de 2017, publicada en la Gaceta Oficial No. 28388-C, constituye la reforma más significativa al régimen del impuesto de inmueble en Panamá en más de cuarenta años. Esta ley modificó los artículos 764, 764-A, 764-B, 766, 766-A y 786 del Código Fiscal, y adicionó los parágrafos 1, 2, 3 y transitorio al artículo 768. La ley entró en vigencia el 1 de enero de 2019 y fue reglamentada mediante el Decreto Ejecutivo 363 de 4 de diciembre de 2018.

Uno de los efectos más relevantes de la Ley 66 de 2017 fue la eliminación a futuro de las tradicionales exoneraciones del IBI sobre las mejoras. El régimen anterior, que se encontraba regulado fundamentalmente por el artículo 81 de la Ley 6 del 2 de febrero de 2005 y por la Ley 28 de 2012, concedía exoneraciones temporales del impuesto sobre el valor de las mejoras nuevas en función del tipo de uso (residencial o comercial) y del valor de la construcción, por períodos que oscilaban entre cinco y veinte años. Este sistema fue expresamente derogado por la Ley 66 de 2017, de modo que las nuevas construcciones cuyos permisos de construcción se expidan con posterioridad al 1 de enero de 2019 no gozan de exoneración sobre el valor de las mejoras.

Régimen transitorio: exoneraciones que se mantienen vigentes

No obstante la eliminación del régimen de exoneraciones hacia el futuro, el artículo 18 de la Ley 66 de 2017 estableció un régimen transitorio que reconoce y preserva las exoneraciones concedidas con anterioridad a su entrada en vigencia. Los bienes inmuebles que ya gozaban de una exoneración por mejoras nuevas —ya sean habitacionales, comerciales o amparadas por leyes especiales— mantienen su vigencia hasta el término concedido por la ley correspondiente.

Exoneraciones con permiso de construcción anterior al 1 de enero de 2019

Las exoneraciones que se encontraban vigentes al 31 de diciembre de 2018 se reconocen hasta su vencimiento para aquellos proyectos habitacionales y comerciales cuyo permiso de construcciónPermiso de ConstrucciónEl documento oficial de la Dirección de Obras y Construcciones Municipales (DOYC) de la Alcaldía. Sin este papel firmado y pagado, abrir una zanja o meter una retroexcavadora es ilegal y acarrea multa.Definición archivada de IurispaVer entrada haya sido expedido antes del 1 de enero de 2019. Los plazos de estas exoneraciones dependen del tipo de mejora y de su valor. Para las mejoras habitacionales, el plazo varía entre veinte (20), diez (10) y cinco (5) años, según el valor catastral de la mejora. Para las mejoras comerciales, el plazo general es de diez (10) años.

Exoneraciones con permiso de construcción anterior al 1 de julio de 2009

Las mejoras cuyos permisos de construcción se expidieron antes del 1 de julio de 2009 gozan de una exoneración de veinte (20) años, con independencia de si su uso es residencial o comercial. Este beneficio resulta particularmente generoso y aplica a un segmento importante del parque inmobiliario panameño, dado que muchos de los desarrollos emblemáticos de la Ciudad de Panamá fueron construidos durante el período de expansión inmobiliaria anterior a esa fecha.

Inmuebles en Zonas Francas

La Ley 66 de 2017 estableció reglas específicas para los bienes inmuebles ubicados en zonas francas. Los inmuebles del promotor que al momento de la entrada en vigencia de la ley ya gozaban de exoneración —por tratarse de fincas constituidas antes del 1 de enero de 2019 y que no tenían un término de vencimiento para su exoneración— verán vencidas estas exoneraciones en treinta (30) años, contabilizados a partir de la entrada en vigencia de la ley. Por su parte, los bienes inmuebles propiedad de empresas establecidas en zonas francas estarán exentos del impuesto de inmueble por el término de diez (10) años a partir de que la empresa se establezca en dicha zona.

Área Económica Especial Panamá-Pacífico

El desarrollador maestro del Área Económica Especial Panamá-Pacífico está exonerado del IBI por el término de treinta (30) años a partir del 1 de enero de 2019. En cuanto a los bienes inmuebles que sean propiedad de empresas ya establecidas en esta área, la exoneración concedida por las leyes respectivas se mantendrá vigente hasta el 31 de diciembre de 2029.

Tratamiento del terreno durante la vigencia de la exoneración de mejoras

Un aspecto que merece atención particular es el tratamiento fiscal del terreno mientras las mejoras se encuentran exoneradas. La Ley 66 de 2017 dispuso que los inmuebles constituidos bajo el régimen de propiedad horizontal cuyas mejoras se mantengan exoneradas deberán pagar el impuesto de inmueble únicamente sobre el valor del terreno, a la tasa de uno por ciento (1%), hasta que expire la exoneración de las mejoras. Una vez vencida la exoneración, el inmueble —comprendiendo terreno y mejoras— pasará a tributar según la tabla que le corresponda: la Tarifa Progresiva Combinada del artículo 766-A del Código Fiscal o, si procede, la tarifa aplicable al Patrimonio Familiar Tributario o Vivienda Principal.

En el caso de inmuebles no sometidos al régimen de propiedad horizontal cuyas mejoras estén exoneradas desde antes de la vigencia de la Ley 66 de 2017, estos pagarían igualmente solo sobre el valor del terreno, aplicando la tarifa correspondiente, durante el período que reste de la exoneración.

El nuevo régimen: Patrimonio Familiar Tributario y Vivienda Principal

La Ley 66 de 2017 introdujo las figuras del Patrimonio Familiar Tributario (PFT) y la Vivienda Principal (VP) como los nuevos instrumentos de beneficio fiscal para los propietarios de bienes inmuebles destinados a uso habitacional. Estas figuras no constituyen propiamente una exoneración sobre las mejoras —como ocurría en el régimen anterior—, sino un régimen especial con una exención sobre el valor catastral base y una tarifa reducida sobre el excedente.

Definiciones

El Patrimonio Familiar Tributario (PFT) es el bien inmueble destinado al uso permanente por el propietario con fines habitacionales con su familia, que habite bajo el mismo techo. El concepto de familia es el que establece el Código de la Familia para efectos de constituir patrimonio familiar. La Vivienda Principal (VP), por su parte, es aquella de uso permanente por el propietario del inmueble —persona natural— con fines habitacionales, entre sus bienes inmuebles residenciales, y que no constituya patrimonio familiar. Esta segunda categoría aplica a personas no casadas, viudas o sin hijos que habiten solas su vivienda.

Exención y tarifas aplicables

Los bienes inmuebles constituidos como PFT o VP cuya base imponible —compuesta por el valor del terreno, la construcción y las mejoras adicionales— no exceda de ciento veinte mil balboas (B/.120,000.00) están exentos del pago del impuesto de inmueble. Para aquellos inmuebles cuyo valor catastral supere ese umbral, el propietario puede igualmente acogerse al beneficio fiscal del PFT o VP y tributará solamente sobre el valor catastral excedente de B/.120,000.00, conforme a la tarifa establecida en el artículo 766 del Código Fiscal, que es considerablemente más favorable que la tarifa general. La tarifa para PFT o VP aplica así: 0.5% sobre el valor excedente de B/.120,000.00 hasta B/.700,000.00, y 0.7% sobre el valor excedente de B/.700,000.00.

Pueden acogerse a este beneficio tanto personas naturales como personas jurídicas (sociedades anónimas o fundaciones de interés privado), siempre que los beneficiarios de la entidad sean familiares, y la finca puede tener gravamen hipotecario o estar sujeta a un fideicomiso de garantía.

Exoneración por primera compra de vivienda

El artículo 4 de la Ley 66 de 2017, al modificar el artículo 766 del Código Fiscal, estableció un beneficio adicional: quedan exonerados del impuesto de inmueble los bienes que se adquieran como primera compra de vivienda y se constituyan como PFT o VP, cuyo valor catastral esté entre ciento veinte mil balboas (B/.120,000.00) y trescientos mil balboas (B/.300,000.00), por un período de tres (3) años contado a partir de la fecha de expedición del permiso de ocupaciónPermiso de OcupaciónEl documento final de la Alcaldía (DOYC) que certifica que la obra terminó, cumple los planos aprobados y el edificio es seguro. Sin esto no dan luz definitiva, no se entregan llaves ni se puede habitar.Definición archivada de IurispaVer entrada o la fecha de inscripción en el Registro Público, lo que ocurra primero. Esta exoneración es sobre la totalidad de la base imponible (terreno y mejoras) y no requiere que el propietario sea necesariamente persona natural ni que el bien esté libre de gravámenes.

Consideración práctica relevante

Si usted adquiere una vivienda con valor catastral entre B/.120,000.00 y B/.300,000.00 que no está exonerada porque su permiso de construcción es posterior al 1 de enero de 2019, debe registrarla bajo el régimen de PFT o VP para poder aplicar a la exoneración por tres (3) años desde la fecha del permiso de ocupación o la inscripción en el Registro Público, lo que ocurra primero. Esta es la única vía disponible para obtener un beneficio de exoneración temporal sobre mejoras nuevas en el régimen actual, dado que las exoneraciones automáticas por mejoras fueron eliminadas por la Ley 66 de 2017.

Protección contra avalúos oficiosos

Un beneficio significativo del régimen de PFT y VP es la protección contra incrementos unilaterales del valor catastral por parte del Estado. La ley establece que los bienes inmuebles que constituyan PFT o VP no podrán ser objeto de aumento de valor catastral mediante avalúos generales ni parciales por parte de ningún organismo del Estado de manera oficiosa. El valor catastral solo podrá modificarse mediante avalúo voluntario, solicitado por el propietario del inmueble ante la DGI, previa desafectación del beneficio fiscal. Adicionalmente, no se requiere la actualización de valores catastrales para optar por este beneficio fiscal.

Paralelamente, la ley dispuso que el Gobierno Nacional no realizaría avalúos generales, parciales o específicos hasta el 30 de junio de 2024. Este período de protección, que ya venció, abre la posibilidad de que la administración tributaria emprenda procesos de actualización catastral que podrían impactar la base imponible de aquellos inmuebles que no estén protegidos bajo el régimen de PFT o VP.

Tarifas del impuesto de inmueble: régimen general versus PFT/VP

Para aquellos inmuebles que no constituyan PFT ni VP, la tarifa aplicable es la Tarifa Progresiva Combinada Alternativa del artículo 766-A del Código Fiscal: los inmuebles cuyo valor de terreno y mejoras no exceda B/.30,000.00 están exentos; sobre inmuebles cuyo valor no sea mayor a B/.100,000.00, la tarifa es de 0.6%; y sobre inmuebles cuyo valor exceda B/.100,000.00, la tarifa es de 0.8%, y por encima de B/.500,000.00, la tarifa es de 1.0%. Estas tarifas se aplican a residencias secundarias, propiedades comerciales, industriales y en general a todo inmueble que no cumpla las condiciones para constituir PFT o VP.

La diferencia entre ambas tablas puede ser considerable. Un inmueble residencial con valor catastral de B/.300,000.00 constituido como PFT o VP tributaría únicamente sobre B/.180,000.00 (el excedente de B/.120,000.00) a una tasa de 0.5%, lo que arroja un impuesto anual de B/.900.00. El mismo inmueble, si no se acoge al régimen de PFT o VP, tributaría conforme a la tarifa general, con un resultado significativamente más elevado.

Renuncia a exoneraciones previas al constituir PFT o VP

Un aspecto que requiere análisis cuidadoso es que al acogerse al beneficio fiscal de PFT o VP, se elimina automáticamente cualquier exoneración sobre el valor de las mejoras que aún se mantenga vigente. La finca solo puede beneficiarse de un incentivo fiscal a la vez, por lo que el propietario debe renunciar a las exoneraciones previas antes de solicitar el registro del PFT o VP.

En muchos casos, particularmente cuando la exoneración de mejoras tiene pocos años restantes de vigencia, puede resultar financieramente más conveniente acogerse inmediatamente al régimen de PFT o VP. Sin embargo, cuando la exoneración de mejoras todavía tiene un plazo considerable por transcurrir —por ejemplo, en inmuebles con permiso de construcción anterior al 1 de julio de 2009 que aún disfrutan de años de exoneración—, el propietario debe realizar un análisis comparativo detallado antes de tomar esta decisión, dado que podría perder un beneficio más favorable del que obtendría bajo el nuevo régimen.

Forma de pago del impuesto de inmueble

El impuesto de inmueble se paga anualmente y puede abonarse en tres partidas: la primera a más tardar el 30 de abril, la segunda a más tardar el 31 de agosto, y la tercera a más tardar el 31 de diciembre. Si el pago se realiza de forma anticipada en una sola exhibición antes del último día de febrero, el contribuyente puede acogerse a un descuento del 10% sobre el monto total del impuesto anual. Este beneficio aplica tanto a personas naturales como a personas jurídicas.

El incumplimiento del pago dentro de las fechas de vencimiento de cada partida genera un recargo del 10% sobre el monto adeudado, más los intereses correspondientes conforme a lo establecido por la ley. Cuando el impuesto anual no exceda de diez balboas (B/.10.00), el pago podrá realizarse en una sola partida a más tardar el 31 de diciembre.

El impuesto de inmueble en el contexto de la propiedad horizontal

Los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal presentan particularidades que merecen atención especial. En estos casos, puede existir una combinación de dos tablas para el cálculo del impuesto: una para el valor del terreno y otra para el valor de las mejoras, dependiendo de si las mejoras se encuentran aún exoneradas o no, y de si el valor catastral ha sido actualizado.

Los bienes inmuebles situados en propiedad horizontal también pueden constituirse en PFT o VP. Sin embargo, aquellos que no cumplan con las condiciones para acogerse a este régimen deberán tributar conforme a la Tarifa Progresiva Combinada Alternativa del artículo 766-A del Código Fiscal. Una vez vencido el plazo de la exoneración de mejoras vigentes que hubieran sido concedidas antes de la entrada en vigencia del beneficio fiscal de PFT o VP, se aplicará la tarifa alternativa, sin perjuicio de la opción del propietario de solicitar el acogimiento al PFT o VP cuando lo considere conveniente.

Consideraciones finales

El régimen de mejoras en el impuesto de inmueble panameño se encuentra en un período de transición. Las exoneraciones tradicionales sobre mejoras nuevas, que durante décadas fueron un incentivo determinante para el sector inmobiliario, han sido eliminadas para los permisos de construcción expedidos a partir del 1 de enero de 2019. En su lugar, la Ley 66 de 2017 instauró un modelo centrado en el beneficio al propietario-habitante a través del PFT y la VP, con una exención base de B/.120,000.00, tarifas reducidas sobre el excedente y protección contra avalúos oficiosos.

Todo propietario de bienes inmuebles en Panamá debe evaluar si le conviene constituir su inmueble como PFT o VP, o si le resulta más favorable mantener una exoneración de mejoras vigente hasta su vencimiento. Esta es una decisión que requiere un análisis individualizado del valor catastral del terreno y las mejoras, del tiempo restante de cualquier exoneración vigente, y de las proyecciones comparativas de carga tributaria bajo ambos regímenes. Dada la complejidad del régimen transitorio y la coexistencia de múltiples marcos normativos, se recomienda obtener asesoría profesional antes de tomar decisiones que podrían tener consecuencias patrimoniales significativas durante años.

Nota: Esta publicación tiene carácter exclusivamente informativo y no constituye asesoría legal ni tributaria. Las normas relativas al impuesto de inmueble y a las exoneraciones sobre mejoras requieren un análisis particular de cada situación. Se recomienda consultar con un profesional del derecho tributario o inmobiliario antes de tomar decisiones basadas en la información aquí contenida.