Comprar un inmueble en Panamá para obtener la residencia: qué revisar antes.

Una compra que puede servir para tres cosas

La vía inmobiliaria es la más utilizada de los programas panameños de residencia por inversión, y por una razón sensata: bien planteada, una sola operación resuelve tres necesidades distintas.

• El permiso migratorio. Es la inversión que califica.
• La vivienda permanente. Es el criterio alternativo del artículo 762-N para la residencia fiscal, especialmente relevante para quien no alcanza los 183 días de permanencia.
• La prueba documental. La certificación del Registro Público del bien inmueble figura entre los documentos que la administración tributaria solicita en el expediente del certificado de residencia fiscal.

También puede no servir para ninguna de las tres, si no se verifica antes lo que hay que verificar.

Lo que hay que comprobar antes de firmar

Inscripción y titularidad. Que el inmueble esté inscrito en el Registro Público a nombre de quien vende. Suena elemental y es la primera fuente de problemas.

Ausencia de gravámenes. El requisito es que el inmueble esté libre de gravámenes: sin hipotecas, sin anotaciones, sin limitaciones de dominio. Un inmueble hipotecado no califica para el permiso, y esta es la causa más frecuente de solicitudes detenidas.

Acreditación del valor. El valor se acredita mediante certificación de la Autoridad Nacional de Administración de Tierras (ANATI). No sirve el precio de venta pactado, ni el avalúo comercial de la promotora, ni la tasación bancaria: la certificación que la administración migratoria requiere es la de ANATI. Si el valor certificado queda por debajo del umbral exigido, la inversión no califica aunque se haya pagado más. Si su caso es el inverso —una posesión sin título inscrito—, la vía previa es la titulación de tierras ante la ANATI, no la solicitud migratoria.

Origen de los fondos. La inversión debe realizarse con fondos de procedencia extranjera, y debe poder acreditarse.

Los umbrales y su volatilidad

Los montos exigidos se fijan por decreto ejecutivo y han cambiado varias veces desde 2020. En el programa de Inversionista Calificado, el umbral inmobiliario ha oscilado entre trescientos mil y quinientos mil dólares en distintos periodos. En la vía de Países Amigos, la inversión inmobiliaria exigida es inferior, pero el permiso resultante es una residencia temporal de dos años antes de la permanente.

De ahí una recomendación que no es retórica: verifique el texto vigente del decreto antes de comprometer fondos, y no se guíe por cifras publicadas sin fecha.

Formas de titularidad

El programa admite tres:

• Persona natural, a nombre propio.
• Sociedad de la que el solicitante sea beneficiario final.
• Fundación de interés privado.

Las tres son válidas a efectos migratorios. Pero si además del permiso se persigue acreditar vivienda permanente ante la administración tributaria, conviene analizar el caso: la titularidad directa suele fortalecer ese segundo objetivo, mientras que una titularidad interpuesta añade un paso explicativo que hay que poder sostener.

Modalidades de adquisición

Además de la compra ya inscrita, se admiten:

• Contrato de promesa de compraventa, debidamente autenticado ante notario público.
• Fideicomiso sobre proyecto en desarrollo.

Ambas modalidades permiten calificar antes de que la propiedad esté terminada e inscrita, lo que en la práctica amplía las opciones. Exigen, eso sí, especial cuidado en la revisión de los documentos, porque el expediente descansará sobre ellos.

La relación con la residencia fiscal

Conviene separar dos planos que se confunden con frecuencia.

Para el permiso migratorio, basta con que la inversión exista, califique y se mantenga.

Para la residencia fiscal, la propiedad es un elemento del expediente, no el expediente. El criterio de la administración tributaria es que la vivienda permanente es el lugar donde la persona mantiene su centro de intereses vitales, y que el solo hecho de contar con una vivienda a disposición, como dueño o como inquilino, no supone por sí mismo residencia fiscal: se exige vínculo personal con esa vivienda, de uso propio o familiar, de manera activa y habitual.

Dicho de otro modo: un inmueble vacío acredita patrimonio, no vivienda. Lo que convierte una propiedad en vivienda permanente son los recibos de servicios a nombre del titular con consumo efectivo, el historial migratorio que muestra retornos, y los demás vínculos con el país.

Los errores que invalidan

Comprar antes de verificar los gravámenes. Es el error más común y el más caro, porque una vez firmado el margen de maniobra es escaso.

Confiar en el precio pactado como acreditación de valor. La certificación es de ANATI.

Vender antes de los cinco años. Compromete el estatus migratorio.

Asumir que el permiso trae consigo la residencia fiscal. Son dos figuras distintas, con autoridades distintas.

Dejar el inmueble sin uso. Sirve para el permiso; no sirve para el expediente fiscal.

Los mitos que más caros salen

«Cualquier propiedad que llegue al monto sirve.» Debe estar libre de gravámenes y su valor debe certificarlo ANATI.

«Compro a nombre de una sociedad y da igual.» A efectos migratorios sí; a efectos de acreditar vivienda permanente, conviene analizarlo.

«Con la escritura ya tengo todo.» El expediente migratorio requiere además certificación registral y certificación de valor.

«Si el umbral sube, mi solicitud ya presentada se ve afectada.» Los cambios de umbral operan hacia adelante, pero la fecha relevante es la de presentación del expediente completo, no la de la firma de la compraventa. Conviene planificar con margen.

Qué hacer

1. Encargue la debida diligencia registral antes de firmar nada. Titularidad, gravámenes y certificación de valor.
2. Verifique el umbral y su vigencia en el texto del decreto, no en publicaciones sin fecha.
3. Decida la forma de titularidad en función de sus dos objetivos, migratorio y fiscal, no solo del primero.
4. Prevea el uso efectivo del inmueble si su plan incluye residencia fiscal. Servicios a su nombre desde el primer mes.
5. Planifique con margen respecto de la fecha de presentación, especialmente si hay un cambio de umbral anunciado.