Proyecto de ley 678.

La Ley 284 de 14 de febrero de 2022 modernizó el régimen de propiedad horizontal en la República de Panamá, dotándolo de herramientas orientadas a fortalecer la administración de los bienes comunes, la organización de las propiedades horizontales y la convivencia entre los copropietarios. No obstante, la experiencia acumulada desde su entrada en vigencia evidencia la necesidad de introducir ajustes puntuales que permitan una administración más equitativa, transparente y acorde con la realidad de estos complejos inmobiliarios. Uno de los aspectos que ha generado mayores diferencias entre los copropietarios es la distribución de las cuotas ordinarias destinadas a sufragar los gastos comunes de utilización general. En la práctica, dichos gastos suelen distribuirse con fundamento en el coeficiente de participación previsto en el Reglamento de Copropiedad, aun cuando buena parte de los servicios financiados mediante estas cuotas --como la administración, la vigilancia, la limpieza de áreas comunes y otros servicios de funcionamiento general- benefician de manera uniforme a todas las unidades inmobiliarias, independientemente de su tamaño o valor. El presente Anteproyecto de Ley propone que, respecto de los gastos comunes ordinarios de utilización general, la Ley adopte como criterio de distribución la igualdad entre las fincas o unidades inmobiliarias, sin impedir que aquellos gastos cuya naturaleza permita una individualización objetiva continúen distribuyéndose conforme al criterio técnico que corresponda. De esta forma se procura armonizar el principio de equidad con las particularidades propias de determinadas obras o servicios extraordinarios. La iniciativa también fortalece la transparencia en la administración de los recursos de la propiedad horizontal. Actualmente, las propiedades horizontales pueden percibir ingresos provenientes de multas, intereses, arrendamientos, concesiones o cualquier otra forma de aprovechamiento económico de los bienes comunes, sin que exista una regulación expresa sobre el tratamiento de los remanentes que eventualmente se generen. Por tal razón, se establece la obligación de mantener dichos recursos separados de los ingresos ordinarios y se dispone que, cuando al cierre del ejercicio fiscal existan saldos que no hayan sido utilizados para la finalidad que motivó su recaudo, estos sean acreditados en partes iguales a favor de todas las unidades inmobiliarias mediante compensación de futuras cuotas ordinarias, salvo que la Asamblea de Propietarios, con la mayoría calificada prevista en la Ley, autorice su conservación para una obra extraordinaria determinada. Con ello se promueve una administración más transparente y se reconoce que los beneficios derivados de los bienes comunes pertenecen a la comunidad de copropietarios. Finalmente, esta iniciativa legislativa incorpora una limitación razonable a la representación mediante poder en las Asambleas de Propietarios. La representación constituye un mecanismo legítimo para facilitar la participación de quienes no pueden concurrir personalmente; sin embargo, la concentración excesiva de poderes en una sola persona puede afectar la libre formación de la voluntad colectiva y desnaturalizar el funcionamiento democrático de la Asamblea. En consecuencia, se establece un límite objetivo al número de representaciones que podrá ejercer una misma persona, preservando al mismo tiempo el derecho de cada propietario a hacerse representar cuando así lo estime conveniente. Por las consideraciones antes expuestas, se somete a consideración de la Asamblea Nacional el presente Anteproyecto de Ley.

H.D. ERNESTO CEDEÑO AL VARADO

Diputado de la República de Panamá Circuito 8-4