Proyecto de ley 554.

El crecimiento urbano sostenido y el aumento de la demanda de viviendas en la República de Panamá han impulsado el desarrollo de numerosos proyectos inmobiliarios, tanto en forma de barriadas como bajo el régimen de propiedad horizontal. No obstante, este crecimiento ha estado acompañado de múltiples problemáticas relacionadas con la calidad de las construcciones, la falta de mantenimiento adecuado, la entrega incompleta de infraestructuras y una protección insuficiente de los derechos de los propietarios y usuarios finales.

Antecedentes:

En la práctica, se ha evidenciado la existencia recurrente de vicios ocultos, defectos de construcción y fallas estructurales que afectan la habitabilidad, seguridad, salubridad y funcionalidad de los inmuebles. Estos defectos, en muchos casos, solo se manifiestan después de la entrega formal de la vivienda, colocando a los adquirentes en una situación de vulnerabilidad frente a promotoras, inmobiliarias y constructoras que eluden o dilatan el cumplimiento de sus responsabilidades legales y contractuales.

A ello se suma una problemática de especial gravedad: el abandono total o parcial de proyectos habitacionales, una vez comercializadas las unidades, lo que deja a familias enteras residiendo en entornos incompletos, inseguros y carentes de servicios esenciales. Esta situación genera no solo perjuicios económicos, sino también afectaciones directas a la dignidad humana, la cohesión social y el valor patrimonial de las comunidades.

Las áreas comunes y las infraestructuras urbanas, tales como calles internas, sistemas de acueducto y alcantarillado, drenajes pluviales, servidumbres, áreas verdes y equipamientos constituyen elementos esenciales e indivisibles de los proyectos residenciales y de propiedad horizontal. Las deficiencias en estos componentes impactan de forma directa la calidad de vida de los residentes y pueden representar riesgos graves para la seguridad y la salud pública.

Ante este contexto, la presente ley surge como respuesta a la necesidad de establecer un marco jurídico integral, moderno y robusto, que regule de manera efectiva la responsabilidad de las promotoras y constructoras, fortalezca la protección del adquirente de vivienda y garantice estándares mínimos de calidad, seguridad y mantenimiento en los proyectos habitacionales.

Objetivos:

La ley tiene como objetivos fundamentales: 1. Establecer responsabilidades agravadas por VICIOS ocultos, defectos de construcción, fallas estructurales y abandono de proyectos habitacionales, aplicables de manera objetiva y solidaria a los agentes intervinientes en el desarrollo inmobiliario. 2. Garantizar la protección integral del consumidor, asegurando el acceso a información clara, veraz y suficiente sobre las condiciones técnicas, legales y financieras de los proyectos. 3. Incorporar mecanismos financieros obligatorios, tales como fianzas y seguros de construcción, que aseguren la disponibilidad de recursos para la reparación de daños y la culminación de obras. 4. Establecer un régimen de mantenimiento obligatorio post-entrega, que preserve la funcionalidad, seguridad y durabilidad de las viviendas, áreas comunes e infraestructuras. 5. Crear procedimientos eficaces de reclamación, sanción e intervención, que permitan una respuesta oportuna frente a incumplimientos graves. 6. Reconocer la acción de clase, como herramienta procesal para la defensa colectiva de derechos cuando múltiples propietarios resulten afectados por los mismos vicios o defectos. 7. Garantizar la devolución del abono inicial, más los intereses legales correspondientes, en casos de incumplimientos graves o defectos insubsanables.

Constitucionalidad:

Desde el punto de vista de la constitucionalidad, la presente ley se fundamenta en el derecho a una vivienda digna, adecuada y segura, así como en los principios de protección al consumidor, seguridad jurídica, función social de la propiedad y responsabilidad social empresarial, reconocidos por la Constitución Política de la República de Panamá.

Convencionalidad:

En cuanto a la convencionalidad, la ley se alinea con los estándares internacionales de protección al consumidor, derecho a una vivienda adecuada y desarrollo urbano sostenible, adoptados en instrumentos internacionales de derechos humanos y buenas prácticas comparadas.

Legalidad:

Desde la perspectiva de la legalidad, esta normativa no contradice el ordenamiento jurídico vigente, sino que lo complementa, actualiza y fortalece, llenando vacíos normativos y unificando disposiciones dispersas relacionadas con la construcción, la promoción inmobiliaria y la propiedad horizontal.

Conclusión:

La presente ley constituye, en consecuencia, un avance significativo en la protección de los derechos de los propietarios y consumidores, en la mejora de la calidad de las construcciones y en el fortalecimiento de la responsabilidad y transparencia del sector inmobiliario, contribuyendo a un desarrollo urbano más justo, seguro y sostenible.

Diputado de la Republica Circuito 4-5