Proyecto de ley 310.

Artículo 1.

Objeto. La presente ley tiene por objeto establecer el marco regulatorio para el ejercicio de la actividad de administración de propiedades horizontales. Se crea la Junta Técnica de Administradores de Propiedad Horizontal, la Licencia correspondiente, y se regula su fiscalización, responsabilidades y sanciones.

Artículo 2.

Ámbito de aplicación. Esta ley se aplica a todas las personas naturales y jurídicas dedicadas a la administración de propiedades horizontales, así como a los gremios de Administradores y a las Asambleas de Propietarios que contraten sus servicios. También regula la Junta Técnica de Administradores de Propiedad Horizontal propuesta para la regulación y fiscalización de la actividad.

Artículo 3.

Para los efectos de esta Ley, los siguientes términos se entenderán así:

1. Administrador de Propiedad Horizontal: Persona natural o jurídica que, bajo la supervisión y coordinación de la Junta Directiva, planifica, organiza y ejecuta la gestión operativa, administrativa y financiera de una propiedad sujeta al Régimen de Propiedad Horizontal. Para ejercer esta actividad, deberá contar con la licencia expedida por la Junta Técnica de Administradores de Propiedad Horizontal, conforme a lo dispuesto en la presente Ley, mediante un contrato de servicio profesional o contrato laboral.

2. Asistente Administrativo de Propiedad Horizontal: Persona natural que ejerce como asistente del Administrador, con dominio de las aptitudes necesarias para el manejo de una oficina. Debe poseer habilidades para asumir responsabilidades sin supervisión directa, con iniciativa, conocimientos en materias legales, contables, operativas y de seguridad, buen criterio para tomar decisiones que no requieran autorización de la Administración de la propiedad horizontal.

3. Actividad de Administración de Propiedad Horizontal: Encargada profesionalmente de planificar, coordinar y supervisar todos los aspectos operativos, financieros, legales y de convivencia de cualquier inmueble bajo el régimen de propiedad horizontal. Esto incluye edificios, viviendas adosadas, centros comerciales, estacionamientos o desarrollos de uso mixto, garantizando el cumplimiento de la Ley 284 del 14 de febrero de 2022, su Reglamentación y el Reglamento de Copropiedad, así como los acuerdos de la Asamblea de Propietarios.

4. Código de Ética: Documento que incluye una serie de principios y normas de conducta requeridas para el ejercicio profesional que se compromete unilateralmente a seguir y ajustar sus actividades.

5. Contrato de Mandato: Documento mediante el cual una persona (mandante) confía la gestión de uno o más negocios a otra (mandatario), quien se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de la primera. Es un contrato consensual, bilateral imperfecto, de buena fe y se presume oneroso.

6. Contrato de Servicios profesionales: Documento en virtud del cual una parte, llamada profesional, se obliga a efectuar un trabajo que requiere preparación técnica, artística y, en ocasiones, título profesional a favor de otra persona llamada cliente, a cambio de una remuneración llamada honorarios.

7. Contrato de Trabajo: Documento por el cual una persona física denominada el trabajador se compromete a realizar obras o servicios para una persona física o jurídica denominada el empleador. Se establece bajo un horario, con dependencia económica y subordinación, obligando al pago de una remuneración determinada llamada salario, bajo las normas del Código de Trabajo de la República de Panamá.

8. Propietario: Persona natural o jurídica que tiene derecho a gozar y disponer de su unidad inmobiliaria, debidamente inscrita a su nombre en el Registro Público de Panamá. Está sometido al régimen de propiedad horizontal, con deberes y derechos sobre los elementos comunes de la propiedad.

9. Fianza: Garantía de un contrato accesorio para reforzar la obligación contractual asumida por el cliente con un tercero.

10. Honorarios: Remuneración económica que recibe un administrador de propiedad horizontal por su trabajo. Equivale al pago que percibe una persona que ofrece servicios de manera independiente, bajo un contrato de servicios profesionales y cobro a través de facturas.

11. Junta Técnica de Administradores de Propiedad Horizontal: Organismo encargado de acreditar, licenciar, fiscalizar y controlar la actividad de aquellas personas calificadas para ejercer o licenciadas como Administradores de Propiedad Horizontal, conforme a lo establecido en esta Ley.

12. Licencia de Administrador de Propiedad Horizontal: Autorización que otorga el derecho de ejercer la actividad de administrador de propiedad horizontal.

13. Propiedad Horizontal: Tipo especial de propiedad con independencia funcional, donde coexisten bienes privados y comunes con salida a la vía pública.

14. Registro de Administradores: Base de datos oficial que recopila a todas las personas naturales o jurídicas autorizadas para ejercer la actividad de administración de propiedad horizontal, en virtud de la licencia expedida por la Junta Técnica de Administradores de Propiedad Horizontal.

15. Reglamento Único: Documento normativo que regula la actividad de administración de propiedad horizontal por parte de personas debidamente licenciadas por la Junta Técnica de Administradores de Propiedad Horizontal. Establece principios, obligaciones y directrices para una gestión ética, ordenada y orientada a la prevención de conflictos.

Artículo 4.

Requisitos para obtener la Licencia de Administrador de Propiedad Horizontal. Podrán solicitar la licencia tanto personas naturales como jurídicas que cumplan con los siguientes requisitos: A. Personas naturales:

1. Presentar copia de la cédula de identidad personal o carnet de residente permanente.

2. Ser de nacionalidad panameña con domicilio en Panamá, o extranjero con residencia permanente y permiso de trabajo vigentes en el país, con al menos cinco (

5) años de residencia legal, certificado por el Servicio Nacional de Migración.

3. Presentar certificado de antecedentes penales y policiales que demuestre la ausencia de condenas por delitos contra el patrimonio, la fe pública, la administración de justicia o el honor.

4. Aprobar el examen de conocimientos según lo dispuesto en la Ley 284 del 14 de febrero de 2022, ante la Junta Técnica de Administradores de Propiedad Horizontal.

5. Constituir una fianza de diez mil balboas (B/.10,000.00), renovable anualmente mediante póliza de compañía aseguradora registrada en Panamá, para responder por sanciones o perjuicios causados en el ejercicio profesional. B. Personas jurídicas:

1. Presentar copia de la cédula de identidad personal o carné de residente permanente del presidente o representante legal.

2. Acompañar certificado vigente expedido por el Registro Público de Panamá, que acredite la existencia legal de la sociedad y sus dignatarios.

3. Adjuntar copia autenticada de la licencia vigente de administrador de propiedad horizontal expedida a nombre del representante legal por la Junta Técnica de Administradores de Propiedad Horizontal.

Artículo 5.

Idoneidad de los administradores de Propiedad Horizontal. Las personas naturales o jurídicas que estén ejerciendo la actividad de administradores al momento de la publicación de esta ley en la Gaceta Oficial tendrán dieciocho (

18) meses para demostrar su idoneidad y obtener la Licencia de Administrador de Propiedad Horizontal ante la Junta Técnica de Administradores de Propiedad Horizontal.

Artículo 6.

Vigencia de la Licencia. La Licencia tendrá una vigencia de tres (

3) años a partir de su expedición, renovable por igual período según lo dispuesto en el artículo siguiente.

Artículo 7.

Renovación de la licencia. La vigencia de la licencia podrá ser interrumpida en caso de suspensión o cancelación, según lo dispuesto en esta Ley y su reglamento.

1. El Administrador de Propiedad Horizontal será responsable de mantener vigente su licencia. La solicitud de renovación deberá presentarse dentro del mes siguiente a su vencimiento e irá acompañada de:

a. La constancia de renovación de la fianza requerida por esta Ley.

b. Certificados que acrediten su participación en actividades de actualización o formación continua relacionadas con la administración de propiedad horizontal, durante la vigencia de la licencia anterior, con la acreditación de la Junta Técnica de Administradores de Propiedad Horizontal.

2. Transcurrido dicho plazo sin haberse presentado la solicitud de renovación o sin haberse actualizado la fianza, la Junta Técnica de Administradores de Propiedad Horizontal impondrá una multa de cien balboas (BI.l 00.00).

3. Si han transcurrido tres (

3) meses desde el vencimiento de la fianza sin que se haya cumplido su renovación, la Junta Técnica de Administradores de Propiedad Horizontal procederá a suspender temporalmente la licencia hasta que se subsane el incumplimiento. Durante el período de suspensión, el administrador deberá abstenerse de ejercer la actividad regulada por esta Ley.

4. Si el incumplimiento persiste por un período de seis (

6) meses contados desde el vencimiento de la fianza, la licencia será cancelada. Para obtener una nueva licencia, el interesado deberá cumplir con el procedimiento completo establecido para la obtención inicial de la licencia.

Artículo 8.

Junta Técnica de Administradores de Propiedad Horizontal. Se crea la Junta

Técnica de Administradores de Propiedad Horizontal en la República de Panamá, adscrita al Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MIVIOT), en adelante denominada la Junta Técnica de Administradores de Propiedad Horizontal. La Junta estará compuesta por los siguientes miembros:

a) El Ministro de Vivienda y Ordenamiento Territorial o su designado, quien presidirá la Junta Técnica de Administradores de Propiedad Horizontal.

b) El Director de la Dirección de Propiedad Horizontal o su designado.

c) Tres (

3) representantes de asociaciones de administradores de propiedad horizontal en la República de Panamá, con personería jurídica expedida por el Ministerio de Gobierno e inscrita en el Registro Público y acreditadas por la Junta Técnica de Administradores de Propiedad Horizontal, designados por un periodo de dos (

2) años con derecho a una (1) reelección inmediata.

Artículo 9.

Procedimiento de expedición o rechazo de la solicitud. La Junta Técnica de Administradores de Propiedad Horizontal, una vez verificado que el solicitante cumple con los requisitos establecidos por esta Ley y sus reglamentos respectivos, expedirá la licencia mediante resolución, dentro de un término no mayor de treinta (

30) días calendario desde la fecha de cumplimiento de dichos requisitos.

1. La resolución que deniegue una solicitud de licencia de administrador de propiedad horizontal admitirá recurso de reconsideración ante la misma Junta Técnica de Administradores de Propiedad Horizontal, agotando así la vía gubernativa. Dicho recurso deberá interponerse y sustentarse dentro de los diez (

10) días hábiles siguientes a la fecha de notificación de la resolución correspondiente.

2. En caso de existir más de un gremio o asociación de administradores de propiedad horizontal en la República de Panamá, acreditados por la Junta Técnica de Administradores de Propiedad Horizontal, la designación de su representante dentro de la Junta Técnica de Administradores de Propiedad Horizontal será rotativa para garantizar su participación equitativa.

Artículo 10.

Funcionamiento. La Junta Técnica de Administradores de Propiedad Horizontal contará con al menos un Secretario de Actas y Correspondencia, funcionario público permanente designado por el MIVIOT.

1. Las actas de las reuniones y las resoluciones emitidas deberán ser suscritas por el presidente y el secretario de la reunión.

2. La Junta Técnica de Administradores de Propiedad Horizontal se reunirá por lo menos una (

1) vez cada tres (

3) meses, previa convocatoria de su presidente o su secretario.

Artículo 11.

Impedimentos. Los miembros de la Junta Técnica de Administradores de Propiedad Horizontal estarán impedidos de participar en la evaluación, trámite o decisión de solicitudes o procedimientos en los que intervengan directa o indirectamente su cónyuge, parientes dentro del segundo grado de consanguinidad o cuarto de afinidad, así como empresas en las que hayan sido miembros de la Junta Directiva, empleados, socios o tengan intereses económicos, en los dos (

2) años anteriores al procedimiento.

Artículo 12.

Funciones de la Junta Técnica de Administradores de Propiedad Horizontal

La Junta Técnica de Administradores de Propiedad Horizontal tendrá, las siguientes funciones y facultades:

1. Recibir y revisar la documentación presentada por los aspirantes, para determinar el cumplimiento con lo establecido en esta Ley.

2. Velar por el fiel cumplimiento de la presente Ley y promover su divulgación.

3. Velar por que el ejercicio profesional de los administradores de Propiedad Horizontal se realice de manera profesional y ética, adoptando un código de ética.

4. Aprobar y Acreditar los temarios, cursos y seminarios, y crear y calificar los exámenes para aspirantes a administradores de propiedad horizontal, comprobando así la preparación necesaria para el ejercicio de la actividad.

5. Nombrar asesores expertos en operaciones de propiedad horizontal, contabilidad, derecho, seguridad humana y otras áreas relevantes para apoyar a la Junta Técnica de Administradores de Propiedad Horizontal.

6. Expedir, mediante resolución, las licencias de administradores de propiedad horizontal, firmadas por el presidente y el secretario de la Junta Técnica de Administradores de Propiedad Horizontal.

7. Acreditar las asociaciones especializadas de administradores de propiedades horizontales.

8. Aplicar las sanciones establecidas en esta Ley, sus reglamentos y el código de ética de los administradores de Propiedad Horizontal en Panamá, aprobado por la misma Junta Técnica de Administradores de Propiedad Horizontal

9. Recomendar al Órgano Ejecutivo las reformas que considere convenientes.

10. Dictar su reglamento interno para el correcto funcionamiento y organización de la Junta

Técnica de Administradores de Propiedad Horizontal.

Artículo 13.

Exámenes. Los exámenes a los que deberán someterse los aspirantes a administradores de propiedad horizontal estarán orientados a comprobar el perfil indicado en la Ley 284 del 14 de febrero de 2022, así como los conocimientos necesarios para desempeñarse como administradores licenciados en materias legales, contables, operativas y de seguridad para el adecuado manejo de la propiedad horizontal. Estos exámenes serán gestionados en sitio autorizado para que los aspirantes lo tomen de forma presencial y deberá ser de manera digital. La Junta Técnica será responsable de los contenidos, criterios de evaluación, donde se ejecutarán y calificarán los exámenes.

Artículo 14.

Obligaciones del Administrador de Propiedad Horizontal en la República de Panamá. Las obligaciones del Administrador de Propiedad Horizontal en la República de Panamá estarán definidas por esta Ley, la Ley 284 del 14 de febrero de 2022, artículo 93 y su reglamentación, así como por lo estipulado en el Reglamento de Copropiedad, las decisiones de la Asamblea de Propietarios y la Junta Directiva.

Artículo 15.

Entrenamiento. Las personas jurídicas que sean administradores de Propiedad Horizontal tendrán la obligación de capacitar a sus asistentes administrativos en temas legales, contables, operativos y de seguridad y cualquier otro tema relacionado con la Administración de Propiedad Horizontal, de manera que se mantengan actualizados.

Artículo 16.

Determinación de los Honorarios del Administrador de Propiedad Horizontal. Los honorarios del Administrador serán acordados con la Junta Directiva de la Propiedad Horizontal, basándose en la responsabilidad que recae sobre él conforme a la Ley y los Reglamentos de cada propiedad horizontal, incluyendo las responsabilidades adicionales derivadas de las particularidades específicas de cada inmueble. Para este efecto, se considerarán los siguientes aspectos:

Artículo 17.

Registro de Administradores de Propiedad Horizontal. Se establece el Registro de Administradores de Propiedad Horizontal de la República de Panamá, bajo la dirección de la Dirección de Propiedad Horizontal del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MIVIOT), la cual será la autoridad competente en todo lo relativo a esta Ley. El Registro estará disponible en la página web del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MIVIOT) y será de acceso público y gratuito, la misma deberá ser actualizada cada 3 meses.

Artículo 18.

Obligación de Inscripción. Toda persona que ejerza la actividad de Administrador de Propiedad Horizontal en la República de Panamá deberá estar inscrita en el Registro de Administradores de Propiedad Horizontal, trámite digital, el cual será gestionado automáticamente por la Junta Técnica de Administradores de Propiedad Horizontal después de otorgar la respectiva Licencia.

Artículo 19.

Cancelación de la Licencia de Administrador de Propiedad Horizontal. La Junta Técnica de Administradores de Propiedad Horizontal cancelará, de oficio o a solicitud de parte interesada, la licencia de administrador de propiedad horizontal en la República de Panamá a toda persona a quien se le compruebe que la obtuvo de manera fraudulenta o mediante resolución administrativa o sentencia del Órgano Judicial que lo inhabilite para ejercer la actividad de administrador de propiedad horizontal. La cancelación de la licencia, según este artículo, tendrá una duración de uno (

1) a diez (lO) años en casos de reincidencia.

Artículo 20.

Sanciones. La Junta Técnica de Administradores de Propiedad Horizontal está facultada para imponer las sanciones previstas en esta Ley y en los diferentes reglamentos que la desarrollen, según la gravedad de la infracción. Entre estas sanciones se incluyen las siguientes:

Artículo 21.

Aplicación de la Suspensión Temporal de la Licencia de Administrador de propiedad horizontal. La suspensión temporal de la Licencia de Administrador de propiedad horizontal solo podrá aplicarse en casos de comisión de faltas graves, por incumplimiento en los siguientes casos:

1. Del Código de Ética vigente.

2. Los requisitos para renovación establecidos en esta Ley.

Artículo 22.

Multas. El Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MIVIOT) podrá imponer multas que oscilen entre cien balboas (B/.l 00.00) Y diez mil balboas (B/.l 0,000.00) a favor del Tesoro Nacional, por infracciones a esta Ley cometidas por personas naturales o jurídicas que ejerzan la actividad de administrador de propiedad horizontal en Panamá sin la debida autorización.

Artículo 23.

Publicación de las Sanciones Impuestas. Las sanciones aplicadas según esta Ley serán publicadas en el mural de comunicación, al igual que en la Página Web del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MIVIOT) en la sección de la Junta Técnica de Administradores de Propiedad Horizontal.

Artículo 24.

Levantamiento de Inhabilitación. Los ex administradores de propiedad horizontal que hayan sido sancionados con inhabilitación para ejercer funciones públicas podrán ser rehabilitados después de cinco (

5) años de que la medida haya quedado firme.

Las personas inhabilitadas por condena penal por delitos dolosos relacionados con la administración de intereses, bienes o fondos ajenos tendrán suspendida su Licencia de Administración de Propiedad Horizontal mientras cumplan con la condena. Después de cumplir la condena, podrán solicitar el levantamiento de la suspensión ante la Junta Técnica de Administradores de Propiedad Horizontal del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MIVIOT)

Artículo 25.

Disposición Final. Esta Ley deroga cualquier disposición que le sea contraria.

Artículo 26.

Exención de Exámenes para Administradores con Experiencia. Los administradores con más de diez (

10) afios en ejercicio deberán demostrarlo mediante certificado del Registro Público, que conste que la persona natural o jurídica que ha sido administrador o cartas de referencias notariadas emitidas por el represente legal de los PH donde haya ejercido sus funciones de administrador para quedar exentos de aprobar exámenes sobre conocimientos necesarios en materias relacionadas con la Administración de Propiedad Horizontal. No obstante, deberán cumplir con los demás requisitos establecidos en esta Ley para obtener la licencia. Este artículo transitorio estará vigente por dieciocho (18) meses desde la promulgación de la presente Ley.

Artículo 27.

Esta Ley comenzará a regir el día siguiente al de su promulgación.