Propiedad Horizontal y Jueces de Paz.

Qué cambió con la Ley 16 de 2016

La entrada en vigencia de la Justicia Comunitaria de Paz trajo consigo dos modificaciones puntuales al régimen de Propiedad Horizontal. A partir del 2 de enero entró en vigencia, al menos en lo que respecta a la ciudad capital y áreas aledañas, la nueva jurisdicción de paz, que introdujo dos pequeñas modificaciones al régimen de Propiedad Horizontal (Ley 31 de 2010).

La Ley 16 de 2016, «que instituye la justicia comunitaria de paz», trajo consigo en sus artículos 101 y 102 modificaciones al artículo 29 —sobre la modificación de la fachada del PH— y al artículo 84 —sobre la tramitación del cobro de gastos comunes del régimen de P.H.—, reemplazando el término «corregidores» por el de «juez de paz», asimilándolo en funciones, facultades y competencia.

La prohibición de modificar fachadas (artículo 29)

En este sentido el numeral 7 del artículo 29 de la Ley 31 de 2010 queda así:

Artículo 29. Se prohíbe a los propietarios de las unidades inmobiliarias y a quienes las ocupen a cualquier título lo siguiente:

7. Modificar o adicionar cualquiera de las fachadas de la propiedad horizontal, sin el consentimiento del 66% de las unidades inmobiliarias, sin el estudio de un arquitecto idóneo y la aprobación de las autoridades competentes. En caso de alteraciones a las fachadas sin cumplimiento de los requisitos aquí establecidos, el juez de paz obligará al propietario o a los propietarios de las unidades inmobiliarias a la reposición de los elementos modificados y, en caso de negativa, por un periodo de treinta días contado a partir de la notificación, impondrá una multa que variará desde ¼ o su equivalente en decimales (0.25%) hasta 1% o su equivalente en decimales (0.01%) del valor de la unidad inmobiliaria, dependiendo de la gravedad de la falta, hasta que se cumpla con lo establecido.

Las controversias pasan al juez de paz (artículo 84)

El artículo 84 de la Ley 31 de 2010 queda así:

Artículo 84. Todas las controversias relativas al Régimen de Propiedad Horizontal, salvo las excepciones establecidas en esta Ley, serán de competencia de la jurisdicción ordinaria, según las reglas de competencia que establece el Código Judicial. Para los efectos de la tramitación del cobro de los gastos comunes, los Jueces de paz tendrán competencia hasta la cuantía que establece el Código Judicial, en tal caso, estas autoridades administrativas de policía deben aplicar el procedimiento correspondiente a los procesos ejecutivos de menor cuantía, y quedan facultadas para decretar secuestros en contra del moroso a petición de parte, sin necesidad de caución y hasta la cuantía fijada.

Definiciones de la Ley 31 de 2010

Para efectos de lo anteriormente mencionado, la Ley 31 de 18 de junio de 2010 contiene las siguientes definiciones.

Fachada. Cualquier parte externa de las unidades inmobiliarias.

Gastos comunes. Obligación que tiene cada propietario de las unidades inmobiliarias de cubrir con su participación los gastos de administración, conservación, mantenimiento y operación, según lo establezca esta Ley, el Reglamento de Copropiedad o la Asamblea de Propietarios. Incluye además las cuotas ordinarias y extraordinarias, multas y cualquier otra debidamente establecida en el reglamento o adoptada por la Asamblea.

Las cuotas comunes ordinarias deben fijarse en el Reglamento de Copropiedad de la siguiente forma:

1. Para la propiedad horizontal de edificios, en atención al metraje de las unidades.
2. En los casos de propiedad horizontal de urbanizaciones, por unidad inmobiliaria.

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