Proyecto de ley 680.

El acceso a una vivienda digna constituye uno de los principales objetivos de la política social y económica del Estado panameño. La Constitución Política reconoce el deber del Estado de promover condiciones que permitan mejorar la calidad de vida de la población, orientando el desarrollo económico hacia el interés social, dentro del respeto a la propiedad privada, la libre empresa y la seguridad jurídica. En los últimos años, el mercado inmobiliario nacional ha experimentado una acumulación significativa de viviendas nuevas terminadas que permanecen sin colocación definitiva, mientras un importante número de familias mantiene capacidad para asumir pagos periódicos, pero enfrenta dificultades para cumplir inicialmente con los requisitos exigidos por los esquemas tradicionales de financiamiento hipotecario. Esta realidad limita el acceso efectivo a la vivienda propia, reduce la rotación del inventario habitacional y restringe el dinamismo del sector construcción, con efectos directos sobre la economía nacional. Con el propósito de atender esta situación, el presente Anteproyecto de Ley crea un régimen jurídico voluntario que permita a las promotoras inmobiliarias ofrecer mecanismos de financiamiento directo para viviendas nuevas elegibles, facilitando posteriormente la cesión, refinanciamiento o utilización de dichas carteras por entidades financieras autorizadas, siempre con sujeción a la legislación bancaria, financiera, fiduciaria y del mercado de valores vigente.

La iniciativa no impone obligaciones de financiamiento a las promotoras inmobiliarias ni obliga a las entidades financieras a adquirir las carteras originadas bajo este régimen. Por el contrario, preserva la autonomía de las partes y reconoce que toda adquisición de cartera continuará sujeta a las políticas internas de riesgo, a la evaluación crediticia de cada entidad y a la regulación prudencial aplicable. Es menester resaltar, que durante el proceso de elaboración de la presente iniciativa legislativa, solicitamos conceptos y observaciones técnicas a entidades y especialistas vinculados con el sistema financiero, el ordenamiento territorial y el mercado inmobiliario, con el propósito de fortalecer la seguridad jurídica del régimen propuesto y garantizar su compatibilidad con el ordenamiento jurídico vigente. En ese orden de ideas, la Superintendencia de Bancos de Panamá, mediante la Nota No. SBP-202606273 de 31 de julio de 2026, formuló recomendaciones orientadas a reforzar la transparencia contractual, la protección del consumidor financiero, la administración y cesión de cartera, la delimitación de competencias regulatorias, la armonización del régimen con la normativa prudencial vigente y el fortalecimiento de los mecanismos de originación y trazabilidad de los créditos generados por las promotoras inmobiliarias. De igual forma, se contó con un análisis comparativo elaborado por el Instituto Panameño de Análisis Urbano y Registral (IPAUR), el cual examinó la compatibilidad del anteproyecto con la legislación nacional vigente en distintos ramos, concluyendo que la iniciativa constituye una innovación regulatoria capaz de dinamizar el mercado de vivienda nueva y ampliar las alternativas de acceso al financiamiento habitacional, recomendando, entre otras cosas, fortalecer los requisitos mínimos aplicables a las promotoras originado ras y armonizar los criterios de elegibilidad con la regulación prudencial vigente. Asimismo, el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MIVIOT), mediante Nota No. DSAL-1168-2026, fechada 31 de julio de 2026, emitió sus consideraciones y observaciones a la iniciativa legislativa en cuestión, centrándose principalmente en que la propuesta legislativa delimite los aspectos que serán vinculantes y concordantes con su ámbito competencial. Como resultado, el presente Anteproyecto incorpora en gran medida tales criterios, recomendaciones y consideraciones compartidas, así como desarrolla otras disposiciones, convencidos de que constituye una herramienta jurídica moderna e innovadora para ampliar el acceso progresivo a la vivienda propia, contribuir a la reactivación del mercado inmobiliario y promover un desarrollo económico socialmente responsable, dentro del pleno respeto al marco constitucional y legal de la República de Panamá.

Por las consideraciones expuestas, sometemos a la consideración de la Asamblea Nacional el presente Anteproyecto de Ley.

H.D. ERNESTO CEDEÑO AL VARADO Diputado de la República de Panamá Circuito 8-4