Proyecto de ley 680.

Artículo 1.

La presente Ley tiene por objeto crear el Régimen de Acceso Progresivo a Vivienda Nueva con la finalidad de facilitar el acceso de las familias panameñas a la vivienda propia mediante mecanismos de financiamiento habitacional progresIvo, promover la ocupación de viviendas nuevas terminadas que permanezcan sin vender, incentivar la participación voluntaria de promotoras inmobiliarias en esquemas de financiamiento directo y establecer las condiciones generales para la cesión, refinanciamiento o utilización de dicha cartera por entidades financieras autorizadas, conforme a la legislación especial vigente.

Artículo 2.

Las disposiciones de la presente Ley serán aplicables a:

1. Las promotoras inmobiliarias legalmente constituidas que desarrollen proyectos habitacionales dentro del territorio nacional.

2. Los bancos de licencia general que participen en operaciones de adquisición o refinanciamiento de cartera habitacional.

3. Las cooperativas de ahorro y crédito autorizadas para otorgar financiamiento hipotecario.

4. Las entidades financieras autorizadas por la legislación panameña.

5. Los fideicomisos y vehículos de titulización permitidos por la legislación vigente.

6. Las personas naturales que adquieran viviendas bajo el Régimen de Acceso Progresivo creado mediante esta Ley.

7. Las promotoras inmobiliarias que otorguen financiamiento directo deberán cumplir los requisitos mínimos de organización, solvencia, gestión de riesgos, transparencia y demás condiciones establecidas en la presente Ley y su reglamentación.

Artículo 3.

La interpretación y aplicación de esta Ley se regirá por los pnnClplOS de autonomía de la voluntad, seguridad jurídica, transparencia, buena fe contractual, protección del consumidor, libre competencia, estabilidad del sistema financiero y protección del patrímonio familiar.

Artículo 4.

Para los efectos de esta Ley, se entenderá por:

1. Vivienda nueva elegible: Inmueble destinado a vivienda que cuente con permiSO de ocupación y permanezca sin ser vendido durante un período continuo de doce (

12) meses, sin perjuicio de la aplicación del régimen de intereses preferenciales u otros beneficios establecidos en la legislación especial vigente.

2. Financiamiento directo: Modalidad mediante la cual una promotora inmobiliaria financia voluntariamente al comprador la adquisición de una vivienda.

3. Cartera habitacional elegible: Conjunto de contratos que cumplen los requisitos establecidos en esta Ley y aquellos adicionales que determine la entidad adquirente conforme a la normativa prudencial aplicable.

4. Certificado Nacional de Buen Pagador Habitacional: Documento expedido conforme a esta Ley y su reglamentación que acredita el historial de cumplimiento del comprador mediante un formato uniforme y verificable.

5. Entidad adquirente: Banco o entidad financiera autorizada por la legislación panameña para adquirir cartera habitacional.

Artículo 5.

Las promotoras inmobiliarias podrán incorporar voluntariamente al Régimen de Acceso Progresivo las viviendas nuevas destinadas a uso residencial que formen parte de proyectos legalmente aprobados y cuenten con el correspondiente permiso de ocupación. La incorporación al régimen será compatible con los beneficios previstos en la legislación especial sobre intereses preferenciales cuando se cumplan los requisitos establecidos para ello. Las promotoras que otorguen financiamiento directo deberán inscribirse previamente en un Registro Especial administrado por el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MIVIOT). Para su inscripción deberán acreditar, como mínimo:

1. Personería jurídica vigente.

2. Estados financieros cuando legalmente correspondan.

3. Manuales internos de evaluación crediticia, administración de cartera y gestión de riesgos.

4. Políticas de prevención del blanqueo de capitales, cuando resulten legalmente aplicables.

5. Los demás requisitos técnicos que establezca la reglamentación.

La incorporación de una promotora al Registro Especial no constituye autorización para ejercer el negocio de banca ni la realización de actividades reservadas a entidades reguladas por la legislación bancaria.

Artículo 6.

Las promotoras inmobiliarias podrán otorgar financiamiento directo para la adquisición de viviendas incorporadas al régimen creado por esta Ley. Los contratos respectivos se regirán por las disposiciones de la presente Ley, el Código Civil, la legislación sobre protección al consumidor, las normas sobre prevención del blanqueo de capitales, financiamiento del terrorismo y financiamiento de la proliferación de annas de destrucción masiva cuando sean aplicables, y deberán tener como mínimo:

1. Precio de venta.

2. Valor de la prima.

3. Saldo financiado.

4. Tasa de interés nominal y efectiva, cuando corresponda.

5. Método de cálculo de intereses.

6. Tabla de amortización con separación de capital e intereses.

7. Costo total del crédito.

8. Gastos administrativos.

9. Seguros aplicables.

10. Condiciones para refinanciamiento.

11. Procedimiento para la cesión de la cartera.

12. Causales de incumplimiento.

13. Derechos del comprador.

Será nula toda cláusula que permita modificar unilateralmente las condiciones esenciales del financiamiento en perjuicio del comprador. Cuando el financiamiento se garantice mediante hipoteca u otro derecho real, deberán cumplirse las formalidades e inscripciones previstas en la legislación vigente. Las promotoras deberán mantener políticas internas de administración del riesgo crediticio y procedimientos de debida diligencia respecto de los adquirentes, conforme a la reglamentación que dicte el Órgano Ejecutivo y las autoridades competentes.

Artículo 7.

Antes de la celebración del contrato, la promotora deberá suministrar al adquirente información clara, suficiente, verificable y comprensible sobre las condiciones económicas y jurídicas del financiamiento incluyendo el precio de venta, monto financiado, plazo, tasa de interés cuando corresponda, costo total del crédito, garantías, gastos asociados y demás condiciones esenciales del contrato, conforme a la legislación vigente sobre protección al consumidor. Serán nulas las cláusulas que permitan modificaciones unilaterales de las condiciones esenciales del financiamiento en perjuicio del adquirente, sin perjuicio de los demás derechos reconocidos por la legislación vigente.

Artículo 8.

El comprador que mantenga un historial de cumplimiento continuo durante veinticuatro (

24) meses tendrá derecho a solicitar gratuitamente el Certificado Nacional de Buen Pagador Habitacional. La promotora deberá expedirlo dentro de los quince (

15) días hábiles siguientes a la solicitud.

El certificado se emitirá conforme al formato uniforme que establezca la reglamentación, contará con mecanismos de autenticidad y únicamente contendrá la información necesaria para acreditar el historial de cumplimiento del comprador, respetando la legislación vigente sobre protección de datos e información crediticia.

Artículo 9.

Las obligaciones derivadas del financiamiento directo podrán extinguirse por cualquiera de los medios reconocidos por la legislación civil y financiera vigente.

Artículo 10.

Los contratos de financiamiento directo celebrados conforme a esta Ley podrán ser cedidos, vendidos, transferidos o aportados a fideicomisos de conformidad con la legislación civil, bancaria, fiduciaria y financiera vigente. La cesión no requerirá autorización del comprador cuando no implique modificación de las condiciones originalmente pactadas. La entidad cedente deberá notificar fehacientemente al comprador dentro de los quince (15) días hábiles siguientes, acompañando un estado de cuenta actualizado, indicando la identidad del nuevo acreedor, la fecha de efectividad de la cesión y los canales oficiales para efectuar los pagos. La cesión no afectará las garantías constituidas, los derechos adquiridos por el comprador ni implicará el reinicio del cómputo de mora o del historial de cumplimiento previamente acreditado.

Artículo 11.

La cartera habitacional originada bajo el presente régimen podrá ser considerada elegible para su adquisición por entidades financieras cuando, como mínimo, el comprador:

1. Mantenga un mínimo de veinticuatro (

24) meses de pagos consecutivos.

2. No registre mora superior a treinta (

30) días durante los doce (

12) meses anteriores a la evaluación.

3. Mantenga vigente la ocupación del inmueble, cuando corresponda.

4. Haya cumplido las obligaciones esenciales establecidas en el contrato.

Los criterios previstos en el presente artículo constituyen requisitos mínimos de elegibilidad para efectos del presente régimen y no limitan la facultad de las entidades financieras de aplicar criterios adicionales de evaluación crediticia, capacidad de pago, relación préstamovalor, avalúos, clasificación de cartera, provisiones, administración de riesgos y demás requisitos previstos en la legislación bancaria y financiera vigente. La adquisición de cartera será siempre voluntaria y quedará sujeta a las políticas internas de la entidad adquirente y a la regulación prudencial aplicable.

Artículo 12.

Los bancos con licencia general y las demás entidades financieras autorizadas por la legislación panameña podrán adquirir voluntariamente la cartera habitacional originada bajo este régimen, previa evaluación conforme a sus políticas internas de crédito y administración de riesgos. La adquisición de cartera no generará obligación alguna para las entidades financieras ni implicará aprobación automática del refinanciamiento o sustitución del financiamiento directo originalmente otorgado por la promotora.

Artículo 13.

Las entidades adquirentes podrán ofrecer al comprador la conversión del financiamiento directo en un préstamo hipotecario tradicional, siempre que este cumpla con las políticas de crédito de la entidad y con la normativa bancaria vigente. El historial acreditado mediante el Certificado Nacional de Buen Pagador Habitacional podrá ser considerado como un elemento adicional dentro de la evaluación crediticia, sin que ello genere derecho adquirido a la aprobación del financiamiento.

Artículo 14.

Los créditos originados bajo el presente régimen podrán ser adquiridos únicamente por las entidades autorizadas por la legislación panameña para realizar este tipo de operaciones, conforme a sus políticas de riesgo y a las disposiciones contenidas en la legislación bancaria, financiera y demás normas especiales aplicables. En ningún caso la presente Ley modificará las facultades regulatorias o de supervisión atribuidas por ley a las autoridades competentes.

Artículo 15.

Las entidades adquirentes podrán sustituir el financiamiento directo otorgado por la promotora mediante la formalización de un préstamo hipotecario cuando el comprador reúna las condiciones establecidas por la entidad financiera. El historial de cumplimiento acreditado mediante el Certificado Nacional de Buen Pagador Habitacional podrá formar parte de la evaluación crediticia, sin peIjuicio de los demás análisis técnicos, financieros y legales que correspondan.

Artículo 16.

La cartera originada bajo el Régimen de Acceso Progresivo podrá ser cedida a fideicomisos o utilizada como activo subyacente en procesos de titularización, de conformidad con la legislación civil, fiduciaria, bancaria y del mercado de valores vigente. Las operaciones de fideicomiso o titularización deberán cumplir los requisitos legales y regulatorios aplicables, incluyendo los estándares de documentación, estructuración, divulgación y demás condiciones que establezcan las autoridades competentes dentro del ámbito de sus respectivas atribuciones.

Artículo 17.

Se crea el Certificado Nacional de Buen Pagador Habitacional como documento destinado a acreditar el historial de cumplimiento del comprador respecto del financiamiento directo regulado por esta Ley. El certificado contendrá, como mínimo:

1. Tiempo de vigencia del contrato.

2. Historial de pagos.

3. Nivel de cumplimiento.

4. Saldo pendiente.

5. F echa de emisión.

6. Los demás datos mínimos que establezca la reglamentación.

El certificado será expedido conforme a un formato uniforme que garantice su autenticidad, trazabilidad y verificación, respetando las disposiciones legales sobre protección de datos personales e información crediticia. La reglamentación establecerá las condiciones para la verificación del certificado por las entidades financieras, su interoperabilidad con los sistemas de información crediticia permitidos por la legislación vigente y las consecuencias administrativas derivadas de la emisión de información falsa o inexacta.

Artículo 18.

Las entidades financieras que adquieran cartera originada bajo el presente régimen continuarán sujetas a las disposiciones contenidas en la legislación bancaria y financiera vigente, así como a las regulaciones prudenciales emitidas por las autoridades competentes dentro del ámbito de sus atribuciones legales. La presente Ley no modifica las competencias regulatorias ni de supervisión conferidas por leyes especiales.

Artículo 19.

El Órgano Ejecutivo, a través del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial, en coordinación con la Superintendencia de Bancos y la Superintendencia del Mercado de Valores adecuarán sus reglamentos y procedimientos para la implementación de esta Ley dentro de los seis (

6) meses siguientes a su promulgación, de conformidad al ámbito de sus respectivas atribuciones y competencias, así como en consideración a las disposiciones contenidas en la presente Ley.

Artículo 20.

La presente Ley comenzará a regir el día siguiente al de su promulgación. Debidamente prohijado por la Comisión de Infraestructura Pública y Asuntos del Canal, hoy jueves 20 de agosto del 2026.