Proyecto de ley 702.

Artículo 1.

Objeto. La presente Ley tiene por objeto regular la hipoteca inversa como una modalidad especial de crédito con garantía hipotecaria, destinada a permitir que las personas elegibles obtengan liquidez mediante la constitución de una hipoteca sobre un inmueble de su propiedad, conservando su dominio, posesión, uso y disfrute durante su vida, conforme a las condiciones establecidas en la presente Ley. Las obligaciones derivadas de la hipoteca inversa serán exigibles únicamente en los casos previstos en esta Ley.

Artículo 2.

Definiciones. Para los efectos de esta Ley se entenderá por:

1. Hipoteca inversa: Modalidad especial de crédito garantizado con hipoteca, mediante la cual una entidad financiera autorizada otorga desembolsos al beneficiario utilizando como garantía un inmueble de su propiedad, conservando éste el dominio, la posesión, el uso y disfrute del bien durante su vida, bajo los principios de transparencia, seguridad jurídica, protección del consumidor financiero y estabilidad del sistema financiero.

2. Beneficiario: Persona natural que constituye la hipoteca inversa y recibe los desembolsos derivados del contrato.

3. Vivienda habitual: Inmueble destinado a constituir la residencia principal y permanente del beneficiario.

4. Valor máximo financiable: Porcentaje del valor comercial del inmueble que podrá servir de base para determinar el monto del crédito, conforme a los criterios prudenciales que establezca la Superintendencia de Bancos de Panamá mediante regulación.

5. Entidad acreedora: Banco de licencia general o entidad autorizada para otorgar operaciones de hipoteca inversa conforme a la legislación bancaria vigente.

Artículo 3.

Requisitos. Podrán acceder a una Hipoteca inversa quienes reúnan los siguientes requisitos:

1. Ser persona natural de sesenta (

60) años o más.

2. Tener plena capacidad legal para contratar.

3. Ser propietario del inmueble ofrecido en garantía y que este se encuentre debidamente inscrito en el Registro Público.

4. Que el inmueble no se encuentre afectado por litigios o limitaciones que impidan válidamente la constitución de la garantía hipotecaria.

5. Mantener asegurado el inmueble contra los riesgos que determine la reglamentación.

6. Habitar el inmueble como residencia principal, salvo los casos previstos en la presente

Ley.

7. Que los intereses únicamente recaigan sobre las sumas efectivamente desembolsadas.

8. Que el cobro de la obligación quede limitado al inmueble gravado, conforme a esta

Ley,

Artículo 4.

Determinación del monto del crédito. El monto del crédito será determinado considerando, entre otros factores:

1. El valor comercial del inmueble.

2. Su estado de conservación.

3. La edad del beneficiario o beneficiarios.

4. La expectativa actuarial de vida.

5. La tasa de interés aplicable.

6. El valor máximo financiable.

7. Los demás criterios técnicos, prudenciales y actuariales que establezca la reglamentación. El desembolso podrá efectuarse mediante pago único, rentas periódicas, línea de crédito o cualquier otra modalidad libremente pactada entre las partes.

Artículo 5.

Vencimiento anticipado. La entidad acreedora podrá declarar el vencimiento anticipado de la obligación cuando:

1. El inmueble sea enajenado SIn autorización de la entidad acreedora y no se sustituya la garantía a satisfacción de esta.

2. Se constituyan gravámenes o actos de disposición que comprometan sustancialmente el valor de la garantía sin autorización de la entidad acreedora.

3. Se produzca incumplimiento grave de las obligaciones previstas en la presente Ley y en el contrato, previo requerimiento escrito concediendo un plazo no menor de treinta (

30) días calendario para su subsanación.

Toda cláusula contractual que establezca causales de vencimiento anticipado distintas de las previstas en esta Ley deberá interpretarse restrictivamente y conforme a la legislación de protección al consumidor financiero.

Artículo 6.

Incumplimiento de la entidad acreedora. Cuando la entidad acreedora incumpla los desembolsos pactados durante dos (

2) períodos consecutivos o tres (3) períodos dentro de un lapso de dieciocho (l8) meses, el beneficiario podrá solicitar la resolución del contrato por incumplimiento, con derecho a la indemnización que corresponda conforme a lo pactado El reglamento establecerá el procedimiento para la liquidación del crédito sin que, en ningún caso, pueda exigirse al beneficiario el pago inmediato de la totalidad del saldo adeudado.

Artículo 7.

Derecho de habitación. El beneficiario conservará durante toda su vida el dominio, la posesión, e! uso y el derecho de habitar el inmueble objeto de la hipoteca inversa mientras cumpla las obligaciones establecidas en esta Ley y en el contrato. ha entidad acreedora únicamente podrá exigir la entrega material del inmueble cuando la obligación se haga exigible conforme a esta Ley. El internamiento permanente del beneficiario en un hospital, centro de rehabilitación, residencia para adultos mayores o establecimiento de cuidados de larga duración no constituirá abandono del inmueble mientras subsista la intención de conservar la vivienda o ésta permanezca bajo su administración o la de sus familiares.

Artículo 8.

Informacióu y asesoría previa. Antes de la celebración del contrato, la entidad acreedora deberá proporcionar gratuitamente al solicitante información clara, suficiente, comprensible y por escrito acerca de la operación. Como mínimo deberá informar sobre:

1. La modalidad de desembolso.

2. El monto máximo del financiamiento.

3. La tasa de interés y su forma de cálculo.

4. Los costos, gastos y comisiones.

5. Simulaciones ilustrativas sobre la evolución estimada de! crédito bajo distintos escenariOs.

6. Las causales de vencimiento.

7. Los efectos jurídicos y económicos respecto del inmueble.

8. Las consecuencias para los herederos.

9. Los derechos y obligaciones derivados del contrato.

Parágrafo: El internamiento permanente en hospitales, centros de rehabilitación o residencias para adultos mayores no constituirá abandono del inmueble mientras exista la intención de regresar o el inmueble permanezca bajo administración del beneficiario o de sus familiares.

Artículo 9.

Avalúo. El monto del crédito se determinará con base en un avalúo comercial elaborado por un perito idóneo e independiente de la entidad acreedora.

El reglamento establecerá la vigencia del avalúo, los criterios técnicos aplicables y los mecanismos para solicitar una segunda valoración cuando existan discrepancias razonables.

Artículo 10.

Cláusulas abusivas. Serán nulas de pleno derecho las cláusulas contractuales que:

1. Impongan renuncia anticipada a los derechos reconocidos en esta Ley.

2. Trasladen a los herederos responsabilidades distintas de las previstas en esta Ley.

3. Autoricen cobros, intereses, penalidades o comisiones no informadas previamente.

4. Contravengan la legislación sobre protección al consumidor financiero o las normas de transparencia bancaria emitidas por la Superintendencia de Bancos de Panamá.

Artículo 11.

Prepago sin penalización. El beneficiario o, una vez fallecido éste, sus herederos, podrán cancelar total o parcialmente la obligación en cualquier momento, sin que la entidad acreedora pueda exigir penalidades, comisiones o compensaciones por dicho concepto.

Artículo 12.

Vencimiento. La obligación derivada de la hipoteca inversa será exigible únicamente cuando ocurra cualquiera de las siguientes circunstancias:

1. El fallecimiento del beneficiario o, si existieran varios, del último de ellos.

2. El abandono definitivo de la vivienda como residencia principal durante un período continuo superior a doce (

12) meses, salvo caso fortuito, fuerza mayor o internamiento permanente debidamente acreditado.

3. El incumplimiento grave de las obligaciones de conservación del inmueble, pago de impuestos o contratación del seguro correspondiente, previa constitución en mora y transcurrido el plazo otorgado para subsanar el incumplimiento.

4. La pérdida total del inmueble cuando no exista cobertura de seguro suficiente para preservar la garantía.

Artículo 13.

Opciones de los herederos. Producido el fallecimiento del beneficiario o del último de los beneficiarios, según corresponda, los herederos dispondrán de un plazo de doce (

12) meses, contado a partir de la apertura de la sucesión, para ejercer cualquiera de las siguientes opciones:

1. Cancelar la totalidad de la obligación y conservar el inmueble.

2. Refinanciar el saldo adeudado con la entidad acreedora o con otra entidad financiera autorizada.

3. Vender el inmueble y cancelar la obligación con el producto de la venta, conservando el remanente que resulte a su favor. Durante dicho plazo la entidad acreedora no podrá iniciar la ejecución hipotecaria, salvo que exista renuncia expresa de todos los herederos conocidos o que estos manifiesten por escrito su decisión de no ejercer alguna de las opciones previstas en este artículo.

Artículo 14.

Limitación de responsabilidad de los herederos. La responsabilidad derivada de la hipoteca inversa quedará limitada exclusivamente al inmueble gravado. En consecuencia, cuando el producto de la venta o ejecución del inmueble resulte insuficiente para cubrir el saldo de la obligación, la entidad acreedora no podrá perseguir el cobro del remanente contra el patrimonio personal de los herederos ni contra otros bienes que integren la masa hereditaria. Lo dispuesto en este artículo constituye una excepción expresa al régimen general de responsabilidad sucesoria aplicable a las obligaciones garantizadas con hipoteca inversa.

Artículo 15.

Venta o ejecución del inmueble. Vencido el plazo previsto en el artículo anterior sin que los herederos ejerzan alguna de las opciones allí establecidas, la entidad acreedora podrá promover la ejecución de la garantía hipotecaria conforme al procedimiento ejecutivo hipotecario previsto en la legislación procesal civil vigente. Del producto obtenido se cancelarán, en el siguiente orden:

1. Los gastos de ejecución judicial.

2. El saldo insoluto del crédito.

3. Los intereses y demás cargos legalmente exigibles.

El remanente, si lo hubiere, corresponderá a la sucesión del beneficiario y deberá entregarse a quien acredite mejor derecho.

Artículo 16.

Beneficios fiscales y registrales. Las escrituras públicas mediante las cuales se constituya, modifique, sustituya, subrogue o cancele una hipoteca inversa gozarán de los siguientes beneficios:

1. Exoneración del pago de los derechos de inscripción correspondientes al Registro

Público respecto de la hipoteca inversa.

2. Exoneración del pago del Impuesto de Timbres aplicable a dichos instrumentos.

El Órgano Ejecutivo podrá establecer mediante reglamento otros incentivos administrativos que faciliten la implementación de este mecanismo financiero , siempre que no impliquen la creación de exoneraciones tributarias distintas de las autorizadas por la presente Ley.

Artículo 17.

La aprobación de una hipoteca inversa no podrá condicionarse a la contratación obligatoria de seguros de vida, seguros de sobrevivencia, seguros de desgravamen u otros seguros personales relacionados con la edad o el estado de salud del beneficiario. La entidad acreedora únicanlente podrá exigir la contratación de seguros destinados a proteger el inmueble dado en garantía, conforme a las disposiciones legales y reglamentarias aplicables. Lo anterior no impedirá que el beneficiario contrate voluntariamente otros seguros que estime convenientes.

Artículo 18.

La garantía hipotecaria constituida sobre el inmueble objeto del contrato será suficiente para respaldar la obligación derivada de la hipoteca inversa. En consecuencia, la entidad acreedora no podrá exigir al solicitante ni a sus herederos:

1. Codeudores.

2. Fiadores.

3. Avalistas.

4. Prendas.

5. Hipotecas sobre otros bienes.

6. Garantías reales o personales adicionales.

7. Cualquier otro colateral distinto del inmueble gravado.

Será nula toda estipulación contractual que contravenga lo dispuesto en este artículo.

Artículo 19.

Cesión, titulización y fideicomiso de la cartera. Los créditos derivados de operaciones de hipoteca inversa podrán ser cedidos, vendidos, titulados o integrados en fideicomisos, de conformidad con la legislaciónn bancaria, fiduciaria y del mercado de valores vigente. La cesión del crédito no modificará los derechos reconocidos al beneficiario ni a sus herederos por la presente Ley.

Artículo 20.

Suficiencia de la garantía. Corresponderá a la Superintendencia de Bancos de Panamá supervisar las operaciones de hipoteca inversa realizadas por las entidades sujetas a su fiscalización de conformidad con el Decreto Ley 9 de 26 de febrero de 1958 y demás normas aplicables. Cuando la estructura del producto involucre la participación de entidades aseguradoras, la Superintendencia de Seguros y Reaseguros de Panamá ejercerá las competencias que le atribuye la Ley 12 de 3 de abril de 2012 y demás normas aplicables. Ambas entidades podrán celebrar acuerdos de coordinación y emitir reglamentaciones conjuntas respecto de materias prudenciales, actuariales, operativas, de transparencia y protección del consumidor financiero , dentro del ámbito de sus respectivas competencias legales.

Artículo 21.

Se adiciona el artículo 72-A al Decreto Ley 9 de 26 de febrero de 1998, así: Artículo n-A. La cartera de hipotecas inversas otorgadas conforme a la Ley que regula la Hipoteca Inversa podrá recibir el tratamiento prudencial que determine la Superintendencia de Bancos, atendiendo a su bajo nivel histórico de pérdida y a la existencia de garantía hipotecaria.

Artículo 22.

Se adiciona un numeral 28 al artículo 973 del Código Fiscal de la República de Panamá así:

Artículo 23.

La presente Ley adiciona el artículo n-A al Decreto Ley 9 de 26 de febrero de 1998 y el numeral 28 al artículo 973 del Código Fiscal de la República de Panamá.

Artículo 24.

La presente Ley será reglamentada por el Órgano Ejecutivo en un plazo no mayor de seis (

6) meses, contando a partir de su promulgación.

Artículo 25.

Vigencia. Esta Ley comenzará a regir el día siguiente al de su promulgación.