Proyecto de ley 523.

A través de la Ley 45 de 31 de octubre de 2007, se actualizó la normativa que reconocía derechos y obligaciones dimanantes de las relaciones entre los consumidores y los agentes económicos, disponiendo que se puede acudir tanto ante la Autoridad de Protección al Consumidor y Defensa de la Competencia (ACODECO), como a los tribunales con·espondientes en la jurisdicción ordinaria, para ejercer las acciones pertinentes en defensa de los derechos de los consumidores, encontrándose entre ellas las que guardan relación con la compra y venta de viviendas nuevas. En tal sentido, es de advertir que conforme al informe estadístico sobre Quejas contra inmobiliarias publicado en la web de la ACODECO, que comprende de mayo del 2006 hasta diciembre del 2024 , fueron muchos los consumidores que formularon quejas relacionad::J.s con lu compra de viviendas, generando un total de 7,143 reclamos, cuyo mO!lto ascendió a B/.379,622,877.87, distribuidos de la siguiente manera: q~;:¡;. ]--Áutoridad que intervino y resueltas resultado _,--- _

.. .... ....

_-

Monto

3414 ~ ACODECO - Acuerdos

211,962,972.96

3093 ACODECO - Desistimientos

155,226,102.01

390 ACODECO - Resoluciones

673,514.14

I

149 Tribunales con asistencia de la Defensoría de oficio 86 Transacciones extrajudiciales

-_.. 1)

.

...

.

!--- - - - -"

11,215,337.12 99,441.91

II_._

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__

10 .Aclaración

383,009.73

:J Entrega del bien

62,500.00

._ ......._...-. . -... -.. Departamento .. c.¡-; Conclhaclón, Defensoría de OfiCIO y DeclSlón de Quejas, V~I~!'itli! : o, Frente a 10 expuesto, y como quiera que en el articulado de la Ley 45 de 2007 solamente existe llI?-a norma que expresamente se refiere a las construcciones nuevas, abarcando múltiples tópicos que para que cumplan efectivamente su finalidad protectora deben ser abordadós de forma ' específica, se justifica su modificación, ampliando el contenido del artículo 79,' ajustándolo a las realidades que viven los consumidores, procurando una defensa más efectiva y .eficaz de sus derechos, y determinando ' de manera puntual el alcance 4e las obligaciones y responsabilidades a cargo de las constructoras, promotoras y vendedores de viviendas, en su calidad de agentes económicos en el sector inmobiliario. En ese orden de ideas, la presente propuesta de ley dispone qué debe contener el contrato de promesa de compraventa y el de compraventa, lo que no solamente influye en el nivel de confianza entre quienes están interesados en adquirir una vivienda nueva, sino que al tener claras las reglas, ello contribuye a que cualquier conflicto pueda ser solucionado en menor tiempo, incidiendo positivamente en la comunidad en general. Es asf que en el anteproyecto se adiciona que, además de la fecha cierta o determinable de entrega del bien, debe incluirse en el contrato la fecha de inicio y culminación de la obra, infomiaciói1 que constituye un elemento importante al suscribir un contrato para la adquisición de una vivienda nueva, ya que ello permitirá al consumidor tomar la decisión ajustada a su necesidad, y no basado en una mera expectativa carente de respaldo, aunado a que expresamente se reconoce al proveedor la posibilidad de fijar una nueva fecha de entrega, la que podrá ser aceptada o no por el consumidor. De igual forma, en lo relacionado a los términos y condiciones de las garantías, se establecen plazos ciertos, ya que el proveedor debe responsabilizarse por lo edificado y vendido a los consumidores, incluyendo tanto vicios que estén a la vista como los ocultos, es por dicha razón que en el anteproyecto se distinguen tres plazos de garantía, atendiendo a la relevancia de los defectos a los que se refiere, cuyo cómputo inicia desde la fecha de expedición delpenniso de ocupación del bien. Vale denotar que los daños estructurales, que consisten en defectos en la construcción o vicios redhibitorios, se refieren a la responsabilidad decenal ya contemplada en el Código Ci'~il por e1 .témlino de 10 años; los defectos en las instalaciones que impidan o dificulten el uso normal o habitabilidad del inmueble por el plazo de 5 años, son aquellos vicios que no permiten que la vivienda sea utilizada ya que hay riesgos de salubridad, seguridad, entre otros, y por último los defectos en los acabados, para los que se señala un plazo de garantía de 2 años, respecto a pintura, revestimientos, etc. Por otro lado, también se adiciona en el artículo 79 de la Ley 45 de 2007, lo tocante al uso de los abonos realizados por los consumidores al precio de venta de la vivienda, dinero del que podrá disponer libremente el agente económico, siempre y cuando constituya una fianza que tenga por finalidad responder por dichos montos en caso de incumplimiento, para que los abonos sean devueltos; además, indica que se podrán extender líneas de crédito o financiamiento a los proveedores, una vez demuestren la constitución de la fianza de garantía en referencia. Acerca del costo de las construcciones nuevas, la normativa contempla la po~ibilidad tanto de aumentarlo como de disminuirlo, a petición de cualquiera de ' los contratantes, bajo determinadas circunstancias, tema que el proyecto de ley aborda partiendo de la premisa que los contratos deben expresar la suma total a pagar, obligando al agente económico que demu~stre o justifique el aumento, siendo competencia de la ACODECO llevar a cabo un dictamen que será vinculante para las partes, y que tendrá un costo a cargo del desarrollador in...'11obiliario que 10 peticione, estableciendo que la Autoridad reglamentará el trámite y la tarifa a cobrar por la comprobación, facultándola para que deposite las sumas percibidas en un foneo que creará y destinará a programas de educación, divulgación y capacitación en mateda de libre competencia y protección al consumidor. El anteproyecto introduce como novedad la obligatoriedad por parte de los proveedores de construccíones nuevas, de contratar una fianza que cubra el 2% del precio de venta de cada vivienda, ello con el objetivo de responder a los reclamos que presenten los consumidores ante ]a esfera administrativa o jurisdiccional, por razón de la ocurrencia de los daños que cuentan ~on plazos de garantía, es decir, defectos estructurales, de las instalaciones y de acabados. Por último en La propu~8ta de modificación de la Ley 45 de 2007, se incluye el artículo 114, neferenteal arbitraje de consumo, figura que a criterio de la suscrita ha sido dejada en el olvido: por estar supeditada a una reglamentación que no se ha dado por parte del Órgano E-iecütivo, pero qu~ su implementación puede dar respuestas a los consumidores de forma más expedita, al ser un procedimiento extrajudicial donde se deciden controversias, en este caso particul~mnente entre consumidores y proveedores inmobiliarios, contribuyendo a que el mercado se vea beneficiado y pueda regularse conforme se vayan solventando los conflictos. En síntesis, siendo que la adquisición de construcciones nuevas destinadas para el uso de viviendas, en la mayoria de las ocasiones constituye un proyecto a largo plazo, para el cual los consumidores destinan un gran porcentaje de sus ingresos, es de particular interés que los términos y condiciones bajo los cuales se contrata su compra sean claros y contemplen las responsabilidades ,Y obligaciones a cargo de los agentes económicos encargados de su constru~c~ón, promoción y venta, quienes a fin de cuentas deben responder por lo que ofrecen, dando certeza que en caso de no poder entregar a tiempo responderán por la demora, ,así como por los defectos que pudiese presentar 10 edificado; además, el consum~dor podrá optar por un método alterno para obtener respuesta a sus reclamos.

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