Proyecto de ley 554.

Artículo 1.

Objeto. La presente ley tiene por objeto regular de forma integral la actividad de las promotoras de vivienda, inmobiliarias y constructoras, estableciendo obligaciones claras y exigibles, fortalecer la protección de los adquirentes inmobiliarios, regular las áreas comunes e infraestructuras en proyectos residenciales y de propiedad horizontal, y prevenir, sancionar y remediar el abandono de proyectos inmobiliarios, vicios ocultos y defectos de construcción, garantizando condiciones de seguridad, habitabilidad, transparencia y responsabilidad por parte de promotoras, inmobiliarias y constructoras.

Artículo 2.

Ámbito de aplicación. Esta leyes aplicable a toda persona natural o jurídica, nacional o extranjera, que promueva, desarrolle, comercialice o administre proyectos de vivienda ya sean viviendas unifamiliares y multifamiliares, tanto en régimen de propiedad horizontal como en residenciales, barriadas o desarrollos urbanísticos, que sean objeto de compraventa, arrendamiento u otra modalidad contractual que implique la entrega de una construcción en condiciones de habitabilidad, incluyendo áreas comunes, calles, sistemas de acueducto y alcantarillado, plantas de tratamiento, drenajes, redes de servicios y servidumbres.

Artículo 3.

Definiciones. A efectos de esta ley, se entenderá por: I.Defectos de construcción: Deficiencias en la edificación que incumplen con las normativas técnicas de construcción, afectando la seguridad, estabilidad o habitabilidad del inmueble, incluyendo las áreas comunes y la infraestructura general del desarrollo urbanístico. 2.Fianza de construcción: Garantía financiera otorgada por la constructora para asegurar la reparación de vicios ocultos y defectos de construcción. 3.Infraestructura general: Calles internas, aceras, drenajes, plantas de tratamiento, redes de agua potable, alcantarillado sanitario, sistemas eléctricos comunes y demás obras necesarias para la habitabilidad del proyecto. 4.Propiedad Horizontal: Régimen jurídico al cual se sujeta un inmueble en el que coexisten unidades de propiedad privada con elementos comunes. 5.Seguro de construcción: Póliza de seguro que cubre riesgos de vicios ocultos y defectos de construcción en un inmueble. 6.Vicios ocultos: Aquellos defectos de construcción no aparentes en el momento de la entrega del inmueble, pero que afectan su uso habitabilidad, incluyendo los defectos en áreas comunes, calles, sistemas de acueducto y alcantarillado, y servidumbres.

Artículo 4.

Autoridad competente. La Autoridad de Protección al Consumidor y Defensa de la Competencia (ACODECO), será la encargada de velar por el cumplimiento de la presente Ley, coordinando con el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MIVIOT), el Ministerio de Obras Públicas (MOP) y el Instituto de Acueductos y Alcantarillados Nacionales (IDAAN), según sus competencias específicas en urbanismo e infraestructura. Para ello, tomará todas las medidas necesarias que requieran su implementación, sin perjuicio de las competencias de otras autoridades administrativas o judiciales.

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Artículo 5.

Naturaleza jurídica por coordinación normativa. Las disposiciones de esta Ley son de orden público, prevalecen sobre cualquier pacto contractual en contrario y complementan el régimen de vicios ocultos previsto en el Código Civil, sin limitar los derechos allí reconocidos, ni lo dispuesto en la Ley 284 de 2022 sobre propiedad horizontal. Capítulo 11 Obligaciones de las Promotoras, Inmobiliarias o Constructoras

Artículo 6.

Responsabilidad integral. La promotora, inmobiliaria o constructora será responsable del proyecto desde su concepción hasta la entrega total y funcional de las viviendas, áreas comunes e infraestructuras ofrecidas, sin perjuicio de las garantías legales posteriores.

Artículo 7.

Prohibición de modificaciones unilaterales. Queda prohibida cualquier modificación al diseño, metraje, áreas comunes, infraestructuras o especificaciones técnicas ofrecidas, sin el consentimiento expreso y escrito de los adquirentes o clientes.

Artículo 8.

Carácter ob 1igatorio de las áreas comunes. Las áreas comunes, infraestructuras, equipamientos y servicios ofrecidos en la publicidad, planos aprobados o contratos formarán parte esencial e indivisible del proyecto y deberán ser construidos y entregados en condiciones plenamente operativas.

Artículo 9.

Prohibición de entrega parcial. No se permitirá la entrega formal del proyecto ni la constitución definitiva de la propiedad horizontal cuando las áreas comunes e infraestructuras se encuentren inconclusas, inoperantes o en condiciones distintas a las ofrecidas.

Artículo 10.

Obligación de Contratar Seguros de Construcción. Toda promotora, irunobiliaria o constructora que desarrolle proyectos de vivienda deberá contratar un seguro de construcción que cubra un período mínimo de diez (

10) años, a contar desde la fecha de entrega del inmueble, para proteger a los propietarios contra vicios ocultos y defectos de construcción, incluyendo áreas comunes, calles, sistemas de acueducto y alcantarillado, y servidumbres de toda clase.

Artículo 11.

Fianza de Construcción. Las promotoras, inmobiliarias y constructoras deberán constituir una fianza de construcción equivalente al 10% del valor total del proyecto, que garantice la reparación de vicios ocultos y defectos de construcción durante un período mínimo de diez (

10) años a partir de la entrega del inmueble, cubriendo tanto las unidades habitacionales como las áreas comunes, infraestructuras y servidumbres.

Artículo 12.

Activación del Seguro y Fianza. El seguro y la fianza de construcción podrán ser activados por el propietario, la junta de propietarios en caso de propiedades horizontales, o la asociación de residentes en el caso de barriadas, previa presentación de un informe técnico que certifique la existencia de vicios ocultos o defectos de construcción en cualquier parte del proyecto, incluyendo áreas comunes y sistemas de infraestructura.

Artículo 13.

Obligación de Información. Las promotoras, inmobiliarias y constructoras deberán informar por escrito a los compradores sobre la existencia y condiciones del seguro de construcción y la fianza de construcción antes de la firma del contrato de compraventa, el incumplimiento dará lugar a sanciones administrativas.

Artículo 14.

Periodo de Mantenimiento Obligatorio. Las promotoras, inmobiliarias y constructoras estarán obligadas a realizar el mantenimiento preventivo de las construcciones durante un período de tres (

3) años a partir de la entrega del inmueble, cubriendo los elementos comunes en el caso de propiedades horizontales, las instalaciones principales en las viviendas unifamiliares, y la infraestructura general en barriadas, incluyendo calles, sistemas de acueducto y alcantarillado, plantas de tratamiento y servidumbres.

Artículo 15.

Responsabilidad por Omisión. La omisión en el cumplimiento de las obligaciones de mantenimiento hará responsable a promotoras, inmobiliarias y constructoras de los daños y perjuicios que pudieran derivarse, incluyendo la obligación de indemnizar a los propietarios afectados.

Capítulo V De la Entrega, Mantenimiento y Recepción de Infraestructuras y Áreas Comunes de Uso Público

Artículo 16.

Infraestructuras sujetas a entrega. Están sujetas a certificación, entrega y recepción, con el objeto de su integración al dominio público, las siguientes infraestructuras de uso colectivo:

1. Calles internas, aceras, cunetas y drenajes pluviales.

2. Sistemas de acueducto y alcantarillado sanitario.

3. Alumbrado público y redes eléctricas de uso común.

4. Áreas verdes y espacios públicos destinados al uso comunitario.

5. Servidumbres, pasos peatonales y vehiculares.

6. Cualquier otra infraestructura urbana definida como de uso público por la normativa vigente o por la autoridad competente.

Artículo 17.

Obligación de construcción conforme a normas técnicas. Las promotoras y constructoras deberán diseñar, ejecutar y concluir las infraestructuras señaladas en el artículo anterior conforme a las normas técnicas, ambientales y de seguridad vigentes, así como a los planos y permisos aprobados por las autoridades competentes.

Artículo 18.

Entrega condicionada al Estado o al municipio. Las infraestructuras de uso colectivo podrán ser entregadas al Estado o al municipio correspondiente, siempre que:

1. Se encuentren concluidas y en óptimas condiciones de funcionamiento.

2. Estén libres de gravámenes, cargas, litigios o limitaciones de dominio.

3. Cuenten con certificación técnica favorable emitida por las entidades competentes, según la naturaleza de la obra. La entrega no será automática y quedará sujeta a la aceptación formal por parte de la autoridad correspondiente.

Artículo 19.

Certificación técnica previa. Para la aceptación de las infraestructuras, será requisito indispensable la certificación técnica favorable emitida por:

1. El Ministerio de Obras Públicas, respecto de calles, aceras y drenajes.

2. El Instituto de Acueductos y Alcantarillados Nacionales o la entidad prestadora correspondiente, respecto de sistemas de agua potable y saneamiento.

3. La autoridad municipal competente, respecto de áreas públicas y ordenamiento urbano.

4. Cualquier otra entidad reguladora según la naturaleza de la infraestructura.

Artículo 20.

Responsabilidad previa a la aceptación. Hasta tanto no se produzca la aceptación formal de las infraestructuras por parte del Estado o del municipio, la promotora o constructora será responsable exclusiva del mantenimiento, seguridad, operación y reparación de dichas obras, sin que pueda trasladar dichas cargas a los propietarios, juntas directivas o asociaciones de residentes.

Artículo 21.

Prohibición de transferencia prematura. Se prohíbe a las promotoras y constructoras:

1. Transferir la responsabilidad de mantenimiento de infraestructuras públicas a los propietarios o a la propiedad horizontal antes de su aceptación formal.

2. Publicitar, ofertar o vender proyectos indicando que las infraestructuras serán públicas sin contar con la viabilidad técnica y administrativa correspondiente.

Artículo 22.

Garantías para la entrega. La promotora o constructora deberá constituir garantías específicas para asegurar la correcta ejecución y entrega de las infraestructuras, las cuales podrán formar parte de la fianza general del proyecto o constituirse de manera independiente, conforme 10 establezca la reglamentación.

Artículo 23.

Incumplimiento y sanciones. El incumplimiento establecidas en este capítulo constituirá falta grave y dará lugar a: de las obligaciones

1. Multas administrativas proporcionales a la gravedad del incumplimiento.

2. La obligación de ejecutar o corregir las obras a su costa.

3. La suspensión o cancelación de permisos de construcción y comercialización.

4. La imposibilidad de inscribir nuevos proyectos mientras subsista el incumplimiento.

Lo anterior se aplicará sin perjuicio de las acciones civiles, administrativas o penales que correspondan.

Artículo 24.

Coordinación interinstitucional. Las autoridades competentes deberán coordinar entre sí los procedimientos de inspección, certificación y recepción de infraestructuras, a fin de evitar duplicidades, retrasos injustificados y vacíos de responsabilidad.

Artículo 25.

Derechos del Consumidor. Los propietarios de inmuebles adquiridos en las condiciones reguladas por esta ley tendrán derecho a:

1. La entrega de un inmueble en condiciones óptimas de habitabilidad.

2. La reparación de cualquier vicio oculto o defecto de construcción que se manifieste dentro del período de garantía, incluyendo aquellos en áreas comunes, calles, sistemas de acueducto y alcantarillado y servidumbres.

3. La información clara y veraz sobre las condiciones de la construcción, seguros y fianzas aplicables.

4. Indemnización por daños y perjuicios.

Artículo 26.

Deber de Información Precontractual. Las promotoras, inmobiliarias y constructoras estarán obligadas a proporcionar toda la información técnica relevante sobre la construcción a los potenciales compradores antes de la firma del contrato, incluyendo planos, memorial de calidades y cualquier informe técnico que afecte la seguridad y habitabilidad del inmueble, las áreas comunes y la infraestructura general.

Artículo 27.

Servicio de Atención al Cliente. Las promotoras e inmobiliarias deberán contar con un servicio de atención al cliente especializado en la gestión de reclamaciones por vicios ocultos y defectos de construcción, con la obligación de responder a las reclamaciones en un plazo máximo de quince (

15) días hábiles.

Artículo 28.

Devolución del Abono en Caso de Incumplimiento. En caso de incumplimiento en la entrega del inmueble en las condiciones pactadas, o si se detectan vicios ocultos o defectos de construcción que afecten gravemente la habitabilidad del inmueble, las áreas comunes, la infraestructura general del desarrollo urbanístico, y que no puedan ser subsanados en un plazo razonable, el comprador tendrá derecho a la devolución íntegra del abono inicial realizado, más los intereses legales que correspondan, sin petjuicio de otras acciones legales que pueda emprender para exigir daños y petjuicios.

Capítulo VII Proceso Especial de Queja por Vicios Ocultos y Defectos de Construcción

Artículo 29.

Procedimiento Especial de Que ja por Vicios Ocultos y Defectos de Construcción. Los propietarios podrán presentar reclamaciones por vicios ocultos y defectos de construcción ante la Autoridad de Protección al Consumidor y Defensa de la Competencia (ACODECO), la cual abrirá un expediente de queja para investigar los hechos y determinar la procedencia de la queja. Estas reclamaciones podrán incluir vicios y defectos en áreas comunes, calles, sistemas de acueducto y alcantarillado, y servidumbres de toda clase.

Artículo 30.

Presentación de la Queja. El consumidor que considere que su propiedad presenta vicios ocultos o defectos de construcción podrá presentar una queja formal ante la ACODECO dentro del plazo de cinco (

5) años desde la fecha de entrega de la propiedad o desde el momento en que se descubran los vicios ocultos, 10 que ocurra primero.

Artículo 31.

Acción de Clase. En caso que un grupo de propietarios se vea afectado por los mismos vicios ocultos o defectos de construcción en sus inmuebles, áreas comunes, calles, sistemas de acueducto y alcantarillado, o servidumbres, podrán interponer una acción de clase contra la promotora, inmobiliaria o constructora responsable y será, si así 10 deciden los afectados, coordinada por un representante común, y el fallo resultante será vinculante para todos los afectados que se hayan adherido a la acción. La acción de clase no excluye el derecho de los propietarios a ejercer acciones individuales.

Artículo 32.

Contenido de la Queja. La queja deberá presentarse por escrito, conteniendo:

1. Identificación del consumidor y del vendedor o constructor. En caso tal haya dejado de existir la inmobiliaria, promotora o constructora, se dirige la queja en contra de su último representante legal, o alguno de sus directivos.

2. Descripción detallada de los vicios ocultos o defectos de construcción.

3. Fecha de entrega de la propiedad.

4. Pruebas documentales que sustenten la queja.

5. Cualquier otro dato relevante que ACODECO considere necesario.

Artículo 33.

Informe Técnico. La queja deberá estar respaldada por un informe técnico independiente que certifique la existencia de vicios ocultos o defectos de construcción, el cual será costeado inicialmente por el reclamante. En caso que la queja sea procedente, la constructora deberá reembolsar dicho costo al propietario.

Artículo 34.

Admisibilidad de la Queja. La ACODECO deberá analizar la queja dentro del plazo de diez (lO) días hábiles desde su recepción, verificando que cumple con los requisitos establecidos en el artículo anterior. Si la queja es admisible, la ACODECO 10 notificará a las partes involucradas, otorgándoles un plazo de cinco (

5) días hábiles para presentar sus argumentos y pruebas adicionales.

Artículo 35.

Período Probatorio. Una vez recibidos los argumentos de las partes, la ACODECO abrirá un período probatorio común de treinta (

30) días hábiles, durante el cual se podrán presentar pruebas documentales, periciales y testimoniales. La ACODECO podrá, de oficio o a solicitud de parte, designar peritos para la evaluación técnica de los defectos denunciados.

Artículo 36.

Método alterno de solución del conflicto. Desde el momento en que se notifica la admisibilidad de la queja a todas las partes, hasta finalizado el período probatorio, podrán adoptarse los métodos alternos que se estimen para ponerle fin al proceso, ya sea por conciliación, o por cualquier acuerdo entre las partes debidamente documentado. Para ello, la ACODECO emitirá una resolución motivada acogiendo el método alterno, y archivará la queja sin mayor trámite, sin petjuicio que se presente una adicional por otros vicios ocultos o defectos de construcción que surgieran posteriormente.

Artículo 37.

Evaluación y Decisión. Concluido el período probatorio, la ACODECO contará con un plazo de veinte (

20) días hábiles para emitir una resolución motivada, que podrá:

1. Declarar la procedencia total o parcial de la queja, ordenando la reparación de los vicios ocultos o defectos de construcción por parte del responsable, a costo de este.

2. Ordenar la devolución del precio pagado, en caso que la reparación no sea posible o que los defectos hagan la propiedad inhabitable.

3. Imponer sanciones administrativas al vendedor o constructor, según la gravedad de los defectos y la reincidencia.

4. Desestimar la queja si considera que no existen vicios ocultos o defectos de construcción.

Artículo 38.

Notificación de la Decisión. La decisión de la ACODECO será notificada a las partes dentro de los tres (

3) días hábiles posteriores a su emisión.

Artículo 39.

Recurso de Apelación. La resolución proferida en primera instancia podrá apelarse ante el Administrador de Protección al Consumidor y Defensa de la Competencia. Este recurso deberá ser interpuesto y sustentado dentro de los cinco (

5) días siguientes a la notificación. El recurso de apelación se concederá en el efecto suspensivo. La resolución del recurso agota la vía gubernativa.

Artículo 40.

Sanciones Por Incumplimiento de la Obligación de Reparación o Devolución. Se aplicarán las siguientes sanciones por incumplimiento de la obligación de reparación del daño por parte de la promotora, constructora, o inmobiliaria: I.Multa por Incumplimiento Leve: Se aplicará cuando el vendedor o constructor no cumpla en los plazos establecidos con la reparación de los vicios ocultos o defectos de construcción que no afecten gravemente la habitabilidad de la propiedad, y tendrá un monto de B/. 5,000.00 a B/. 10,000.00. 2.Multa por Incumplimiento Moderado: Se aplicará cuando el incumplimiento del vendedor o constructor retrase significativamente la reparación de los vicios ocultos o defectos de construcción, afectando la calidad de vida del consumidor o generando costos adicionales, y tendrá un monto de B/. 10,001.00 a B/. 20,000.00 3.Multa por Incumplimiento Grave: Se aplicará cuando el vendedor o constructor se niegue a realizar las reparaciones necesarias o a devolver el precio pagado por la propiedad en casos donde los defectos hacen la propiedad inhabitable, y tendrá un monto de B/. 20,001.00 a B/. 30,000.00.

Artículo 41.

Sanciones por Vicios Reincidentes u Ocultación de información. Se aplicarán las siguientes sanciones por vicios reincidentes u ocultación de información por parte de la promotora, constructora, o inmobiliaria:

1. Multa por Reincidencia: Se aplicará cuando el vendedor o constructor sea reincidente en la venta de propiedades con vicios ocultos o defectos de construcción, evidenciando un patrón de conducta negligente o dolosa, y tendrá un monto de B/. 25,000.00 a B/.40,000.00.

2. Multa por Ocultación Deliberada de Información: Se aplicará cuando el vendedor o constructor oculte deliberadamente la existencia de vicios ocultos o defectos de construcción conocidos al momento de la venta, causando un grave peIjuicio al consumidor, y tendrá un monto de B/. 30,000.00 a B/. 50,000.00.

Artículo 42.

Sanciones por Obstaculización del Proceso de Investigación. Se aplicarán las siguientes sanciones por obstaculización del proceso de investigación por parte de la promotora, constructora, o inmobiliaria:

1. Multa por No Colaboración en la Investigación: Se aplicará cuando el vendedor o constructor obstaculice el proceso de investigación llevado a cabo por la ACODECO, negándose a entregar información, impedir el acceso a la propiedad para peritajes retrasando injustificadamente el proceso, y tendrá un monto de B/. 5,000.00 a B/. 15,000.00.

2. Multa por Manipulación de Evidencia: Se aplicará cuando el vendedor o constructor intente manipular, alterar o destruir pruebas relacionadas con los vicios ocultos o defectos de construcción denunciados, y tendrá un monto de B/. 20,000.00 a B/. 30,000.00.

Artículo 43.

Sanciones Complementarias. Se aplicará a la promotora, constructora, o inmobiliaria, las siguientes sanciones complementarias:

1. Suspensión Temporal de Actividades Comerciales: Se podrá imponer como sanClOn complementaria en casos de incumplimientos graves o reiterados, suspendiendo temporalmente las actividades comerciales del infractor hasta que se cumplan con las reparaciones o devoluciones ordenadas por ACODECO en el término de seis (

6) meses.

2. Inhabilitación para Realizar la actividad de Construcción y Ventas de Propiedades: Se podrá imponer en casos extremos de reincidencia o cuando se constate la mala fe del vendedor o constructor, prohibiéndole realizar la actividad de Construcción y Ventas de propiedades hasta por dos (

2) años.

Artículo 44.

Reparación de Daños y Perjuicios. El infractor deberá indemnizar al consumidor por todos los daños y pe1juicios ocasionados por los vicios ocultos o defectos de construcción, incluyendo los costos de reparación, gastos legales, y cualquier otro petjuicio económico o moral causada.

Artículo 45.

Desacato. Cuando el vendedor o constructor no cumpla con la resolución emitida por ACODECO dentro del plazo oto~gado, ya sea para la reparación, devolución o pago de indemnización, se aplicará multas entre B/. 15,000.00 a B/. 25,000.00, compulsivas cada mes hasta que cumpla con la decisión de ACODECO.

Artículo 46.

Ejecutoria Forzosa. La ACODECO podrá solicitar a las autoridades judiciales la ejecución forzosa de la resolución, incluyendo el embargo de bienes del infractor para garantizar el cumplimiento de las obligaciones impuestas. Cuando haya dejado de existir la promotora, inmobiliaria, o constructora, se podrán perseguir los bienes de sus últimos directivos, de manera solidaria.

Artículo 47.

Derivación al Ministerio Público. Si ACODECO observa indicios de conductas delictivas, como fraude o estafa, podrá remitir el caso al Ministerio Público para su investigación penal, independientemente de las sanciones administrativas impuestas, o de las querellas o denuncias penales puestas de manera independiente por el afectado.

Artículo 48.

Abandono. Se considera abandono de proyecto inmobiliario toda paralización injustificada de la obra, suspensión indefinida de trabajos, desaparición operativa de la promotora, o incumplimiento grave y prolongado de las obligaciones contractuales y legales, que impida la entrega total y funcional del proyecto.

Artículo 49.

Presunción legal de abandono. Se presumirá legalmente el abandono cuando:

1. La obra permanezca paralizada por más de seis (

6) meses sin causa técnica o legal debidamente acreditada.

2. La promotora incumpla reiteradamente los cronogramas de entrega sin justificación válida.

3. No se garantice la operatividad mínima de los servicios esenciales del proyecto.

Artículo 50.

Garantías obligatorias. Toda promotora deberá constituir, antes del inicio de la comercialización del proyecto, garantías financieras suficientes, incluyendo fianzas, pólizas o fideicomisos, por el veinte por ciento (20%) del valor del proyecto, destinados exclusivamente a asegurar la culminación del proyecto y la reparación de daños en caso de abandono.

Artículo 51.

Intervención administrativa. Declarado el abandono, la autoridad competente podrá intervenir el proyecto, ejecutar las garantías, designar un administrador temporal o autorizar la culminación de la obra por terceros, priorizando la protección de los adquirentes.

Artículo 52.

Responsabilidad civil, administrativa y penal. El abandono de proyectos dará lugar a responsabilidad civil por daños y perjuicios, sanciones administrativas severas e inhabilitación para desarrollar nuevos proyectos, sin perjuicio de las responsabilidades penales que correspondan.

Artículo 53.

Responsabilidad solidaria. Cuando la promotora, inmobiliaria o constructora cese operaciones o abandone el proyecto sin subsanar los defectos, responderán solidariamente sus representantes legales, directores y beneficiarios finales.

Artículo 54.

Responsabilidad agravada. Las promotoras y constructoras responderán de manera agravada, solidaria y objetiva por los daños, peIjuicios e incumplimientos derivados de vicios ocultos, defectos de construcción, fallas estructurales, incumplimiento de especificaciones técnicas, deficiencias en áreas comunes e infraestructuras, así como por el abandono total o parcial de proyectos habitacionales. La responsabilidad agravada se configura independientemente de la existencia de culpa, dolo o negligencia, bastando la verificación del daño, defecto o incumplimiento, en los términos que establezca la reglamentación y la legislación vigente.

Artículo 55.

Responsabilidad solidaria. La responsabilidad prevista en esta ley alcanzará solidariamente a la promotora, constructora, desarrolladora, proyectista, ingeniero responsable, arquitecto director y a toda persona natural o jurídica que haya intervenido de forma determinante en el diseño, ejecución, supervisión o comercialización del proyecto.

Artículo 56.

Vicios ocultos y defectos graves. Se consideran vicios ocultos aquellos defectos no aparentes al momento de la entrega que afecten la habitabilidad, seguridad, salubridad, funcionalidad, estabilidad o durabilidad de la vivienda, de las áreas comunes o de las infraestructuras del proyecto. Estos vicios generarán responsabilidad agravada cuando comprometan la vida, integridad, patrimonio o condiciones dignas de habitabilidad de los adquirentes.

Artículo 57.

Plazo ampliado de responsabilidad. La responsabilidad por vicios ocultos, defectos de construcción y fallas estructurales se extenderá por un plazo mínimo de diez (10) años contados a partir de la entrega efectiva y funcional del proyecto, sin peIjuicio de plazos mayores establecidos en otras normas o contratos.

Artículo 58.

Cláusulas limitativas. Serán nulas de pleno derecho las cláusulas contractuales que limiten, excluyan o atenúen la responsabilidad agravada establecida en esta ley, incluyendo aquellas que impongan renuncias anticipadas de derechos, arbitrajes obligatorios abusivos o plazos irrazonablemente reducidos para reclamar.

Artículo 59.

Régimen transitorio. Las garantías, seguros y fianzas de proyectos en ejecución al momento de vigencia de esta ley deberán ajustarse en un plazo no mayor a seis (

6) meses.

Los proyectos con áreas comunes inconclusas quedarán sujetos a fiscalización inmediata por ACODECO y el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial.

Artículo 60.

Reglamentación. La presente ley debe ser reglamentada en un plazo no mayor a seis (

6) meses contados a partir de su promulgación.

Artículo 61.

Vigencia. Esta ley empezará a regir a partir de su promulgación.