Proyecto de ley 524.

En cumplimiento del artículo 121 del Reglamento Interno de la Asamblea Nacional, se presenta a consideración el anteproyecto de ley "Que modifica la ley 284 del 14 de febrero de 2022 que regula el régimen de propiedad horizontal y subroga la Ley No. 31 de 18 de junio de 2010, se crea un nuevo régimen para las Propiedades Horizontales en Panamá.". Esta acción responde a la necesidad de retomar un tema de gran relevancia para el país y avanzar en su discusión legislativa.

l.

Preámbulo

La Ley No. 284 de 14 de febrero de 2022, que regula el régimen de propiedad horizontal y deroga la Ley No. 31 de 18 de junio de 2010, establece un nuevo marco jurídico para las propiedades horizontales en Panamá. En su artículo 2, consagra como principios rectores la convivencia pacífica, la dignidad humana, la sostenibilidad y la función social, y define en el artículo 6, inciso 11, el término "bioseguridad" como el conjunto de normas, medidas y protocolos aplicables a propietarios y terceros, destinados a prevenir riesgos o infecciones derivados de la exposición a agentes potencialmente infecciosos o cargas significativas de riesgo biológico, químico o físico. No obstante, se identifica un vacío normativo que resulta incompatible con dichos principios: la ley delega al desarrollador o promotor del proyecto inmobiliario la obligación de establecer el Régimen de Propiedad Horizontal y el Reglamento de Copropiedad inicial, exigiendo para ello la presentación de planos aprobados por las autoridades municipales (art. 38), su elevación a escritura pública y su inscripción en el Registro Público. Esta regulación omite considerar riesgos latentes como el de explosión en propiedades horizontales con suministro de gas a unidades departamentales. Surgen, por tanto, interrogantes críticas que nos llevan a reflexionar con la siguiente pregunta: ¿Quién debería asumir la responsabilidad de instalar sistemas de detección de fugas de gas para prevenir explosiones? Frente a esto, se sostiene de manera determinante que es el desarrollador quien tiene el deber inicial de suministrar proyectos habitacionales seguros, por ser quien establece el Régimen de Propiedad Horizontal y su Reglamento de Copropiedad. En consecuencia, resulta imperativo que, al momento de aprobar dichos reglamentos, el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MIVIOT) cuente con la facultad legal para exigir que las propiedades horizontales cuenten con un sistema preventivo y centralizado de detección de gases inflamables susceptibles de causar explosiones. Cabe destacar que ni la Dirección de Obras y Construcciones del Municipio de Panamá ni los permisos otorgados por el Benemérito Cuerpo de Bomberos de la República establecen la obligatoriedad de incluir sistemas de detección de fugas de gas al interior de cada unidad departamental en proyectos con suministro de gas natural o GLP. Su marco de actuación se limita a garantizar la hermeticidad de las líneas de gas (natural, propano o médico), así como a la instalación de alarmas contra incendios y métodos de mitigación basados en detectores de humo y extintores. Esta aproximación ignora el razonamiento lógico según el cual la acumulación de gas (evento previo a un incendio) no es detectable mediante sensores de humo, y que un extintor resulta ineficaz para prevenir una explosión. Asimismo, la integridad de las tuberías no mitiga el riesgo derivado de una válvula abierta por negligencia, situación que puede comprometer la estructura del edificio y poner en peligro vidas humanas, y que su detección temprana las puede salvar. 11.

Antecedentes Trágicos en el Contexto Nacional

Panamá ha experimentado en los últimos años un crecimiento exponencial en el desarrollo de propiedades horizontales, constituyéndose como la forma predominante de vivienda en las áreas urbanas del país. Este modelo de convivencia conlleva responsabilidades compartidas en materia de seguridad que, como lo demuestra la trágica experiencia reciente, requieren de una regulación específica y preventiva. Cronología de Tragedias Evitables: • 31 de mayo de 2019 - PH Costa Mare: Una explosión por acumulación de gas natural causó daños estructurales significativos en el edificio, dejando a numerosas familias damnificadas y generando pérdidas materiales millonarias. • 1 de noviembre de 2022 - PH Urbana: Un escape de gas en una unidad habitacional derivó en una explosión que afectó múltiples niveles del edificio, resultando en heridos graves y la evacuación masiva de residentes. • 1 de octubre de 2024 - PH Element Tower: Una fuga progresiva de GLP en el sistema central de gas provocó una explosión en cadena que comprometió la integridad estructural del inmueble, requiriendo la reubicación permanente de todos sus ocupantes. • 8 de septiembre de 2025 - Miradores Residence: Un incidente por acumulación de gas natural causó una explosión que resultó en pérdidas humanas y lesiones catastróficas, marcando un punto de inflexión en la conciencia nacional sobre esta problemática. • 16 de octubre de 2025 - PH Alsacia Towers: El más reciente y devastador incidente, donde una explosión masiva por acumulación de gas natural cobró una vida humana, dejó numerosos heridos críticos y generó la destrucción parcial de la estructura, conmocionando a toda la nación panameña. 111.

Problemáticas Identificadas

A.

Deficiencias Estructurales en la Seguridad Preventiva:

1. Ausencia de Sistemas de Detección Temprana: Las propiedades horizontales carecen de mecanismos automatizados para identificar fugas de gas antes de que alcancen concentraciones peligrosas. 2.

Fragmentación de Responsabilidades: La seguridad frente a riesgos de gas se considera erróneamente como una responsabilidad individual, cuando por su naturaleza es un riesgo colectivo que afecta a toda la comunidad de propietarios.

3. Falta de Protocolos Estandarizados: No existen procedimientos unificados para la actuación inmediata ante emergencias por fugas de gas. 4. Insuficiencia del Marco Legal Vigente: La Ley 284 de 2022, si bien establece principios generales de seguridad, no especifica la obligatoriedad de sistemas tecnológicos de prevención para riesgos específicos como los gases combustibles.

B.

Consecuencias de la Inacción:

Pérdida de Vidas Humanas: Los incidentes mencionados han demostrado el carácter letal de las explosiones por gas en espacios confinados. Daños Patrimoniales Colectivos: Cada evento genera pérdidas que superan el millón de balboas, afectando el patrimonio de todos los propietarios. Trauma Social Colectivo: Cada incidente genera zozobra e inseguridad en las comunidades residentes en propiedades horizontales. Sobrecarga al Sistema de Emergencias: Los cuerpos de bomberos y servicios de rescate deben destinar recursos significativos a emergencias que son prevenibles. IV . Fundamentos jurídicos de la reforma La presente iniciativa se sustenta en los siguientes principios y normas constitucionales y legales: A.

Constitución Política de la República de Panamá:

Artículo 17: Derecho a la dignidad humana, y a la seguridad personal. Esto ligado al artículo 3 de la declaración Universal de Derechos Humanos. Artículo 48: la propiedad privada implica un aprecio constitucional con la función social. Artículo 118: Derecho a un ambiente sano y seguro. B.

Ley 284 de 2022 - Régimen de Propiedad Horizontal: Artículo 2: Principios rectores de "salubridad" y "seguridad". Artículo 16: Bienes comunes esenciales necesarios para la seguridad. Artículo 25: Obligación de contribuir a gastos necesarios para la seguridad.

Artículo 108: Competencia del MIVOT para verificar el cumplimiento y aplicar sanciones. V.

Solución Propuesta

Reforma al Artículo 49 de la Ley 284 de 2022 Se propone la adición de un numeral específico que establezca en su inciso 17, el siguiente criterio: Los protocolos de seguridad, salubridad y bioseguridad del inmueble, los cuales deberán incluir, de manera obligatoria para los inmuebles que cuenten con suministro de gas natural o GLP, un sistema centralizado de detección y alarma de gases combustibles. Dicho sistema, concebido como una red de seguridad única e indivisible, se considerará un bien común esencial. Estará compuesto por detectores ubicados en las áreas de riesgo de las unidades inmobiliarias y una central de alarmas general que permita identificar la unidad de origen y activar los protocolos de emergencia correspondientes. La instalación será asumida por el Promotor o desarrollador de la propiedad horizontal, y el mantenimiento periódico, operación, reposición y cualquiera otra erogación necesaria para el correcto funcionamiento del sistema integral, será financiada con los fondos de gastos comunes, conforme al presupuesto anual aprobado por la Asamblea de Propietarios. Será responsabilidad de la Administración garantizar su operatividad continua, y de todos los propietarios y ocupantes permitir el acceso a sus unidades inmobiliarias para su mantenimiento y abstenerse de desactivarlo o manipularlo.

VI.

Beneficios esperados

A.

Prevención de Pérdidas Humanas: Detección temprana de fugas antes de alcanzar concentraciones explosivas. Alertas inmediatas que permiten la evacuación preventiva. Reducción del tiempo de respuesta ante emergencias.

B.

Protección del Patrimonio Colectivo: Prevención de daños estructurales costosos. Preservación del valor de las propiedades. Reducción de primas de seguros al demostrar medidas preventivas.

C.

Fortalecimiento de la Cultura de Seguridad: Establecimiento de estándares nacionales de seguridad. Profesionalización de la administración de propiedades horizontales. Empoderamiento de los propietarios para exigir entornos seguros.

D.

Optimización de Recursos Públicos: Reducción de la carga operativa de los cuerpos de bomberos. Menor demanda de servicios de emergencia médica. Disminución de costos sociales asociados a tragedias evitables.

VII.

Viabilidad técnica y económica Tecnología Disponible:

Los sistemas de detección por infrarrojo no dispersivo (NDIR) representan la tecnología más confiable y con costos decrecientes en el mercado. Su vida útil supera los 5 años con mantenimiento mínimo. Financiamiento: Al considerarse bien común esencial, su financiamiento a través de las cuotas de gastos comunes representa una inversión mínima comparada con el costo de reconstrucción postexplosión. El costo promedio por unidad se estima entre B/.120,000 y millones, menos del 1% del valor de una unidad tipo. Implementación Gradual: Se propone un régimen de transición que permita a las propiedades horizontales existentes adecuarse en plazos razonables, mientras que los nuevos proyectos deberán incorporar los sistemas desde el momento de su inscripción del régimen de propiedad horizontal y de copropietarios.

VIII. Concluyo con la siguiente concepción Las tragedias de PH Costa Mare, PH Urbana, PH Element Tower, Miradores Residence y PH Alsacia Towers no pueden quedar como meras estadísticas lamentables. Constituyen un llamado urgente a la acción legislativa para prevenir futuras pérdidas humanas y patrimoniales. La presente reforma al Artículo 49 de la Ley 284 de 2022 representa una medida concreta, viable y necesaria para transformar la seguridad en las propiedades horizontales de reactiva , I a preventiva. Es una obligación del Estado garantizar que los panameños puedan habitar sus viviendas con la certeza de que se han implementado todas las medidas razonables para proteger sus vidas y patrimonios. Por todo lo expuesto, se somete a consideración este anteproyecto de ley, confiando en que será acogido con el sentido de urgencia y responsabilidad que la situación demanda. ¡Protejamos vidas, evitemos más tragedias!

HD. ISAAC MI i i : R tA RIVAS Circuito 5-1