El decreto se firmó el 8 de septiembre y se publicó en la Gaceta Oficial 30613 el día 16, que es desde cuando rige. No reforma el régimen anterior: lo sustituye entero, con 21 artículos nuevos. Para quien estaba preparando una compra, lo urgente es saber si su inmueble cuenta como nuevo o como usado.
Qué cambia en los montos
La inversión mínima general sigue en US$300,000. Lo que cambia es qué inversión alcanza con esa cifra. Fíjese en la columna del medio: es la regla que valió hasta el 15 de septiembre.
| Modalidad | Hasta el 15-sep-2026 | Desde el 16-sep-2026 |
|---|---|---|
| Inmueble nuevo, de primera venta | US$300,000 | US$300,000 |
| Inmueble usado, de mercado secundario | US$300,000 | US$500,000 |
| Promesa de compraventa | US$300,000 | US$300,000 |
| Valores por casa de valores | US$500,000 | US$500,000 |
| Plazo fijo en banca privada | US$750,000 | US$750,000 |
| Plazo fijo en Banco Nacional o Caja de Ahorros | US$750,000 | US$500,000 |
La subida que se venía anunciando para octubre llegó antes y más estrecha de lo que se decía. No afecta a todo inmueble, sólo al que ya pasó por el mercado. Y el Estado añade una rebaja para quien deposite en sus dos bancos, pensada para darles liquidez.
Inmueble nuevo o inmueble usado
El decreto llama de primera venta a la adquisición inicial de un inmueble nuevo y no ocupado, que transfiere el promotor, el desarrollador o su sucesor. Esa condición no se pierde por segregar la finca, declarar mejoras, aportarla a un fideicomiso o reorganizar la sociedad, siempre que no haya habido venta a un tercero ajeno.
Es de mercado secundario todo inmueble que ya fue vendido, ocupado, arrendado o transferido antes a un tercero no relacionado. La herencia, la segregación o la fusión no cuentan como venta previa. Pero la autoridad puede desconocer una operación simulada para aparentar primera venta y pagar menos.
La primera venta se prueba con la certificación del Registro Público y, según el caso, con los permisos de construcción u ocupación. Conviene pedirlos antes de firmar, no después.
Cómo se calcula lo que usted invirtió
Hasta ahora bastaba con pagar la cifra mínima y acreditar el valor del inmueble ante la Autoridad Nacional de Administración de Tierras. Ahora el valor que cuenta es el menor entre el precio efectivamente pagado y el valor comercial del inmueble, descontadas las cargas que pesen sobre él.
El Ministerio de Comercio e Industrias puede pedir además un avalúo comercial cuando tenga dudas razonables sobre el precio. Ese avalúo debe tener menos de seis meses, hacerlo un perito reconocido por el Banco Nacional y la Caja de Ahorros, y lo paga el solicitante. Si compró por encima del valor de mercado, lo que cuenta es el valor de mercado.
El excedente sobre el mínimo se puede financiar, y ya no se exige que sea con un banco local. Basta con que el financiamiento esté documentado y sea trazable, y que ninguna hipoteca deje el valor neto por debajo del mínimo.
Compras sobre planos y promesas de compraventa
La promesa de compraventa sigue en US$300,000, por fideicomiso o pagando el total al promotor. En este segundo caso el decreto mantiene la obligación de una garantía bancaria, pero ahora debe ser un instrumento irrevocable a favor del inversionista: una carta de crédito stand-by, un aval o una garantía de cumplimiento, renovada cada año ante el Ministerio de Comercio e Industrias.
Lo que endurece es el plan B. Si el promotor incumple, usted tiene 180 días hábiles para sustituir la inversión, y sólo una vez por otra promesa. Si la segunda también falla, sólo le quedan las modalidades ya consolidadas. Y nadie puede sostener la residencia sólo con promesas más de tres años.
Hay un detalle que el decreto deja abierto. La norma anterior prohibía ceder los derechos de la promesa sin avisar antes al Ministerio, y la nueva no lo menciona. No lo tome como permiso: ceder la promesa puede romper la trazabilidad que el mismo decreto exige.
Las reglas que valen para todas las modalidades
Estas son las novedades que aplican a cualquier forma de inversión:
- Dinero propio. No valen donaciones ni regalos de terceros, aunque vengan del extranjero.
- Dinero que ya estaba en Panamá. Vale si se demuestra que llegó por transferencia internacional a su nombre o al de su sociedad.
- Certificación del Ministerio. Vale tres meses y debe estar vigente al presentar ante Migración.
- Plazos. El Ministerio tiene 15 días hábiles para certificar y usted 15 para corregir lo que le pidan, o se archiva el expediente. Migración resuelve en 30 días hábiles.
- Familia posterior. Los hijos que nazcan y el cónyuge con quien se case después se incluyen directamente como dependientes.
También cambia la carga de mantener el estatus. Si la inversión se termina antes de cinco años, debe avisarlo en 30 días y tiene 90 para reinvertir, sin que corra la cancelación mientras tanto. Y la comprobación anual la presenta usted, por su abogado, 30 días antes del aniversario de su resolución.
El decreto menciona además la naturalización para el titular y sus dependientes tras cinco años consecutivos de residencia. Esa puerta la regulan la Constitución y la ley, no este decreto, así que tómela como un trámite más ordenado y no como un requisito rebajado.
Si ya había empezado su trámite
La transición es lo que más dinero puede ahorrarle. Una solicitud presentada ante el Ministerio o ante Migración antes del 16 de septiembre sigue las reglas anteriores. Las certificaciones de inversión ya emitidas conservan su efecto hasta que venzan.
Quien tenga una residencia o una solicitud por Solvencia Económica Propia dispone de doce meses para pasarse a Inversionista Calificado, con los montos nuevos. En esa conversión no se admiten inversiones hechas antes del 15 de octubre de 2020.
Lo que no cambia
Las tasas siguen igual: US$5,000 al Tesoro Nacional y US$5,000 de depósito de repatriación para el titular, y US$1,000 y US$1,000 por cada dependiente. La inversión se mantiene cinco años, Migración sigue resolviendo en 30 días hábiles y la solicitud se puede presentar desde el exterior por medio de apoderado.
Tampoco cambia la visa de Países Amigos, que es otra vía con otro decreto y sigue pidiendo US$200,000 a cambio de una residencia provisional de dos años. Si busca el panorama completo del programa, la guía de la visa de Inversionista Calificado lo explica desde el principio.
Qué hacer ahora
Si está a punto de invertir, el orden importa más que nunca:
- Confirme con el Registro Público si el inmueble es de primera venta antes de firmar.
- Compare el precio con el valor de mercado: si paga de más, el exceso no cuenta.
- Si compra sobre planos, exija la garantía bancaria en el contrato, no después.
- Si ya compró o firmó antes del 16 de septiembre, presente a más tardar el 16 de marzo de 2027.
- Reúna los papeles del extranjero con tiempo, sobre todo las pruebas de que los fondos son suyos y vienen de fuera.
Para quien compra para residir, la guía sobre comprar un inmueble para obtener la residencia repasa la compra paso a paso. Y recuerde que este permiso es migratorio: la residencia fiscal se decide por otras reglas.